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撰文｜林坤毅 地政士
前言
隨著台灣國際地位提升及半導體供應鏈的全球化，越來越多外籍人士、跨國企業有意在中華民國（台灣）置產或設立據點。然而，台灣的不動產法規對於「外國人」與「本國人」有著顯著的差異。外國人取得台灣土地的限制有哪些？是否所有國家的護照都能購買？審查流程又該如何進行？
本文將從《土地法》法源依據出發，深度解析外國人取得不動產的三大關卡、互惠國家名單、禁止取得的土地類型，並詳細拆解申請 SOP 與稅務須知，助您在投資台灣不動產時精準佈局。
摘要：外國人買房的 3 大核心關鍵
在進入詳細法規前，請先掌握以下三個核心概念，這也是地政機關審查時的重點：
- 平等互惠：你的國家讓台灣人買，台灣才讓你買。
- 土地種類：林地、水源地、軍事用地等，外國人絕對禁止持有。
- 使用目的：必須符合自用、投資或公益等特定用途。
注意：本文所指「外國人」不包含中國大陸地區人民。陸資與大陸人士適用《兩岸人民關係條例》，限制更為嚴格（如 543 條款）。
第一章、 法源依據與「平等互惠原則」
外國人在台取得土地權利，主要依據《土地法》第 17 條至第 24 條之規定。其中，最核心的門檻即為第 18 條的「平等互惠原則」。
1. 什麼是平等互惠原則？
依據《土地法》第 18 條規定：「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」
簡單來說，這是一種外交上的對等關係。如果某外國人的母國法律禁止台灣人購買該國房地產，那麼該國人民也無法在台灣購買房地產。
2. 互惠國家一覽表（重點摘要）
內政部地政司會定期更新「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。互惠關係通常分為三種：
- 完全互惠：台灣人可以在該國買，該國人也可以在台灣買。
- 範例：英國、加拿大、韓國、紐西蘭、日本、法國、德國、瑞士等。
- 有條件互惠（部分互惠）：雙方都有限制，通常涉及美國各州法律的差異。
- 範例（美國）：紐約州、加州、德州（完全互惠）；夏威夷州、奧克拉荷馬州（有限制）。
- 範例（東南亞）：新加坡（僅限依公寓大廈管理條例區分所有之建物各層，且有限制）、泰國（僅限依公寓大廈法所定之公寓單位，且在49%比例內）。
- 非互惠（禁止取得）：該國禁止台灣人取得，故台灣也禁止該國人取得。
- 範例：印尼、緬甸、澳門（大部分情況）。
若您持有的是雙重國籍，建議使用「完全互惠國家」的護照進行申請，以簡化審查流程。
第二章、 禁止與限制：哪些土地外國人不能碰？
即使通過了互惠原則的檢驗，並非台灣所有土地外國人都能購買。依據《土地法》第 17 條及第 19 條，設有「土地類型」與「使用用途」的雙重限制。
1. 七大類「禁止移轉」之土地（負面表列）
基於國家安全、資源保護及國防需求，以下 7 種土地不得移轉、設定負擔或租賃予外國人：
- 林地
- 漁地
- 狩獵地
- 鹽地
- 礦地
- 水源地
- 要塞軍備區域及領域邊境之土地
常見誤區： 外國人可以買農地嗎？
- 耕地：依據《農業發展條例》，原則上私有耕地之承受人以自然人為限，且雖未明文完全禁止外國人，但實務上審核極為嚴格，通常需檢視是否符合平等互惠且涉及農業投資等特殊專案核准。一般純住宅或置產目的的外國人，極難取得農地。
2. 例外狀況：繼承取得
若外國人是因為「繼承」而取得上述 7 類禁止土地（例如父親是台灣人，擁有林地，過世後由外籍子女繼承），法律允許繼承取得。
- 處分期限：必須在辦理繼承登記完畢之日起 3 年內 出售給本國人。
- 逾期未售：若逾期未出售，地政機關將報請直轄市或縣（市）主管機關移送國有財產署公開標售。
3. 用途與面積限制
依據《土地法》第 19 條，外國人取得土地需為以下用途之一，且面積與地點受地方政府規範：
- 住宅。
- 營業處所、辦公場所、商店及工廠。
- 教堂、醫院。
- 外僑子弟學校。
- 使領館及公益團體之會所。
- 墳場。
- 經中央目的事業主管機關核准有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資。
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馬上諮詢第三章、 外國人購屋審查流程
外國人買房的流程比本國人多了一個「政府核准」的步驟。整體流程約需 1.5 至 2 個月。
流程圖解
- 簽訂買賣契約（需包含平等互惠條款）
- 身分認證（外國人需辦理護照驗證或授權書認證）
- 報稅（申報契稅、增值稅）
- 送件申請（向土地所在地之地政事務所提出）
- 地政事務所初審
- 縣市政府複審與核准（關鍵步驟，約 7-14 天）
- 報請內政部備查
- 繳納規費與過戶登記
- 領取權狀
詳細步驟解析
步驟一：準備身分證明文件
這是外國人最容易卡關的地方。
- 在台有居留證者：檢附外僑居留證及護照影本。
- 在台無居留證者：
- 需檢附護照（由我國駐外館處驗證，或經由該國駐台機構證明）。
- 若本人無法親自來台，需授權台灣代理人辦理，該「授權書」同樣需經我國駐外館處驗證。
- 統一證號申請：需向移民署申請「統一證號」，以便辦理稅務與登記。
- 外國法人（公司）：
- 必須先向經濟部申請「認許」，取得外國公司認許證及台灣分公司執照，方可視為準中華民國法人進行置產。
步驟二：送件與審查
將文件送至管轄地政事務所。
- 申請書填寫：需在土地登記申請書備註欄填寫「外國人取得土地權利，已確知非屬土地法第十七條第一項各款所列土地，如有不實，願負法律責任」等切結文字。
- 審查重點：地政人員會確認該國籍是否符合互惠原則，以及該土地之使用分區是否為禁止類別。
步驟三：縣市政府核准
地政事務所審查無誤後，會主動報請該管直轄市或縣（市）政府核准。
- 此階段無需申請人介入，屬機關內部公文往返。
- 核准後，縣市政府會發函給地政事務所，地政事務所才會進行最後的登簿作業。
第四章、 稅務與貸款：外國人的隱形成本
取得不動產後，持有的成本與稅務是投資報酬率的關鍵。
1. 房地合一稅 2.0（交易所得稅）
外國人在出售台灣房產時，稅率取決於是否為「中華民國境內居住之個人」。
| 身分區別 | 定義 | 持有 2 年內出售 | 持有超過 2 年出售 |
| 境內居住者 | 在台設有戶籍且居住滿 31 天，或無戶籍但居住滿 183 天 | 45% | 35% ~ 15% (隨年限遞減) |
| 非境內居住者 | 不符合上述條件之外國人 | 45% | 35% |
若是純投資型的外國買家（未在台居住），無論持有幾年，出售時最低稅率皆為 35%。這是一個極高的稅務成本，需納入投資評估。
2. 持有稅（房屋稅與地價稅）
原則上與本國人相同，依據地方政府規定的稅率繳納。但外國人若無戶籍，無法適用「自用住宅優惠稅率」（地價稅 2‰），通常會按一般用地稅率（10‰~55‰）課徵，除非該外國人領有居留證且實際居住於該地，並經稅務機關核准。
3. 銀行貸款
- 成數：外國人貸款成數通常較低，約為房價的 50% – 60%。
- 條件：銀行多要求提供具有中華民國國籍的保證人，或需提供具體的在台工作證明、薪資轉帳證明。
- 利率：通常會比照一般房貸利率再微幅加碼。
第五章、 特別篇：中國大陸地區人民（陸資）
這是極易混淆的領域。在台灣法律中，「外國人」與「大陸地區人民」是兩套完全不同的法規體系。
1. 法源不同
- 外國人：《土地法》
- 大陸人：《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》（第 69 條）
2. 「543 條款」限制
陸資來台買房，需經過內政部許可，且限制極嚴，俗稱「543」：
- 5：貸款成數不得超過 5 成。
- 4：居住停留時間每年不得超過 4 個月。
- 3：取得登記完畢後 3 年內 不得移轉（出售）。
3. 同社區總量管制
為了避免特定社區被陸資「包棟」影響居住品質，設有總量管制：
- 同一棟或同一社區，陸資取得戶數不得超過總戶數的 10%。
- 大陸地區人民在台取得不動產長期有「總量上限」（每年及總額均有限制）。
第六章、 常見問題 (FAQ)
Q1: 外國人買房可以登記在護照名字嗎？
A: 可以，但登記時會使用中文譯名（需在授權書或申請書上註明中文姓名）。權狀上會顯示該中文姓名與統一證號。
Q2: 港澳居民算是外國人還是陸資？
A: 香港與澳門居民在法律適用上較接近「外國人」。依據《香港澳門關係條例》，港澳居民取得台灣不動產，準用外國人之規定（適用土地法平等互惠原則），不適用陸資的 543 條款。但若其資金來源被認定為陸資，則另當別論。
Q3: 外國公司買房可以省稅嗎？
A: 房地合一稅 2.0 實施後，外國營利事業的房地交易所得稅率比照非境內居住個人（45% 或 35%），避稅空間已大幅壓縮。
結語與建議
外國人在台灣取得土地，雖然流程上比本國人繁瑣，需經過「平等互惠」與「縣市政府核准」兩大關卡，但只要避開禁止取得的土地類型（如林地、農地），並由專業代書協助辦理文件驗證，實際上並非難事。
給投資者的專業建議：
- 確認資格：先查詢您的護照國籍是否在「互惠國家名單」之列。
- 資金規劃：考量貸款成數較低（5-6成）及非居住者的高稅率（35-45%）。
- 專業代理：由於涉及跨國文件驗證（TECO）及外文翻譯，務必委任有涉外經驗的地政士（代書）辦理。
若您正計畫以外資身分佈局台灣不動產，建議先進行詳細的稅務試算與法規諮詢，確保投資效益最大化。
