撰文｜林坤毅 地政士
前言：住在老房子的你，是否也擔心這件事？
台灣位於地震帶，每當新聞報導哪裡又有地震，或是看到鄰居牆壁出現龜裂，住在 30 年以上老公寓的您，心中是否曾閃過這樣的念頭：「如果能把這棟老房子拆掉重蓋，變成安全又漂亮的新大樓，該有多好？」
「都更」這兩個字，對許多人來說既熟悉又陌生。熟悉的是它代表著房價翻倍、居住安全的夢想；陌生的是，究竟該走「一般都更」還是「危老重建」？為什麼隔壁鄰居幾個月就談成了，我們這棟談了十年還在原地踏步？「一坪換一坪」真的是神話嗎？
別擔心，這篇文章將作為您最堅實的後盾。我們將用最淺顯易懂的語言，剖析複雜的法規，帶您一步步釐清自家條件，找出最適合您的重建之路。
第一章：都更與危老，到底差在哪？（核心概念篇）
在進入細節之前，我們先用一個簡單的比喻來理解這兩者的本質區別。
- 都市更新（都更）： 就像是「穿著西裝的大型交響樂團」。它講究整體規劃、公共利益，規模大、程序嚴謹，但需要很多人（政府、建商、地主）長時間的磨合與排練。
- 危老重建（危老）： 就像是「靈活快速的爵士樂隊」。它專注於解決單一棟建築的危險問題，規模小、速度快，只要團員（全體地主）有默契點頭，隨時可以開演。
為什麼會有這兩種制度？
- 都市更新條例：主要目的是為了復甦都市機能，改善居住環境，重點在於讓土地的利用更有效率。因為涉及範圍大（通常包含鄰地），所以政府介入程度高，甚至有公權力可以介入代拆（針對不同意戶）。
- 危老條例（都市危險及老舊建築物加速重建條例，即將修法）：這是為了應對台灣老屋急速增加、地震風險高而設立的「特快車」。它的核心精神是「快」，只要大家同意，政府就給你獎勵，趕快蓋好安全的房子。
第二章：超級比一比！一張表看懂 4 大關鍵差異
為了讓您一目了然，我們整理了最重要的差異比較表。這是決定您家「能走哪條路」的關鍵。
| 比較項目 | 都市更新 (一般都更) | 危老重建 |
| 基地規模 | 有門檻 原則上需 > 1000 平方公尺 (約 300 坪) 或是 > 500 平方公尺 (約 150 坪) 經審議通過 | 無門檻 不限面積大小 (但面積太小會影響建築規劃與獎勵) |
| 屋齡與現況 | 需符合都市更新單元劃定標準 | 屋齡 30 年以上，且經結構安全評估為危險 (耐震評估未達標準) |
| 同意比例 | 多數決 自辦：人數與土地面積皆需 > 80% 公辦：門檻較低 (視情況而定) | 全體決 必須 100% 土地與建物所有權人同意 |
| 審查流程 | 漫長且嚴謹 需舉辦公聽會、聽證會、審議會 平均耗時 3~10 年以上 | 快速簡便 只需提重建計畫書審查 平均耗時 1 個月~1 年 |
| 容積獎勵 | 上限為法定容積的 1.5 倍 | 上限為法定容積的 1.3 倍 (另有時程獎勵) |
| 稅賦優惠 | 較多 (房屋稅、地價稅減免期間較長，還有土增稅優惠) | 有，但減半徵收期間較短 (最長 12 年) |
專家小撇步：
如果您這棟公寓的鄰居感情很好，大家都想重建，且基地不大，「危老」是首選。
如果基地很大，或是有一兩戶堅持反對，無法達成 100% 同意，那麼「都更」可能是唯一解方。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢第三章：我家可以蓋多少？揭密「容積獎勵」與「坪數」
這是所有屋主最關心的問題：「我現在室內 30 坪，改建後還能有 30 坪嗎？」要回答這個問題，必須先懂「容積獎勵」。
1. 什麼是容積獎勵？
簡單說，就是政府為了鼓勵你重建，允許你蓋出比原本土地法定規定更多的樓地板面積。這些多出來的面積，就是建商與地主分配利潤、折抵建築成本的來源。
2. 都更 vs. 危老：獎勵大不同
A. 都市更新的獎勵 (大碗但難拿)
都更的獎勵計算非常複雜，通常包含：
- 基準容積：土地原本就能蓋的量。
- 都更獎勵：包含綠建築、智慧建築、開放空間退縮等，上限通常是基準容積的 50%。
- TOD 獎勵：如果您家在大眾運輸場站（如捷運站）附近，可能有額外增額容積。
B. 危老重建的獎勵 (明確且跟時間賽跑)
危老的獎勵相對透明，主要分為：
- 容積獎勵：最高 30% (基準容積的 1.3 倍)。包含耐震設計、綠建築、智慧建築等項目累加。
- 時程獎勵 + 規模獎勵：這是危老的特色。
- 時程獎勵：危老條例剛開始時有 10% 獎勵，但目前逐年遞減中（目前約剩 1%~2%，依申請年度而定，最終會歸零）。
- 規模獎勵：為了彌補時程獎勵的減少，政府鼓勵合併鄰地，基地越大，獎勵越多。
- 注意：時程獎勵 + 規模獎勵合計上限為 10%。
3. 「一坪換一坪」的迷思破解
請務必記住這個公式，才不會對廠商有錯誤的期待：
地主分回坪數 = (土地持分 × 法定容積率 × 容積獎勵倍數 × 分配比例) ÷ 1.6 (公設比換算係數)
(此為概算公式，實際需扣除建築成本)
為什麼以前可以「一坪換一坪」，現在很難？
- 房價與造價的比例改變：現在建築成本（工資、原物料）飆漲，建商蓋房子的成本變高，能分給地主的比例自然變少。
- 原容積大於法定容積：很多 40 年前的老公寓，蓋得「太滿了」（以前法規寬鬆）。現在要重蓋，必須遵守新的建蔽率與容積率，如果沒有足夠的獎勵，新房子的室內面積往往會比舊房子小。
- 地段價值：台北市蛋黃區房價高，建商利潤夠，較有機會一坪換一坪；若是蛋白區，房價支撐不了高昂造價，地主通常需要貼錢或接受坪數縮水。
第四章：流程大公開，重建之路怎麼走？
無論是都更還是危老，都不是簽個字隔天就能搬家。這是一場馬拉松。
危老重建流程（主打：快）
- 意願整合：確認 100% 地主同意。
- 確認資格：申請耐震評估（確認是否為危險老舊建築）。
- 擬定計畫：建築師規劃設計，計算獎勵。
- 申請核定：向地方建管處送件，審查通過。
- 申請建照：取得建築執照。
- 拆除施工：舊屋拆除，新屋動工。
- 完工交屋：取得使用執照，辦理產權登記。
都市更新流程（主打：嚴謹）
- 劃定單元：確認基地範圍符合都更標準。
- 事業概要：需取得約 50% 同意書，舉辦公聽會。
- 事業計畫：詳細規劃內容，需取得約 80% 同意書（最困難的階段）。
- 權利變換：計算每戶房子的價值，決定大家分回多少（最容易吵架的階段）。
- 審議核定：政府召開審議會，通過後發布實施。
- 拆除施工 -> 完工交屋。
溫馨提醒： 都更流程中，每一個階段都需要政府審查、公開展覽，所以時間會拉得很長。但也因為有政府把關，權利分配相對更有保障。
第五章：常見問題 FAQ
為了幫助您更快找到答案，我們整理了關於都更與危老的熱門問答。
Q1：我是一樓店面，重建後價值會縮水嗎？
A： 這是地主最常見的擔憂。傳統老公寓的一樓價值很高（可能有車位、店面效益）。在「權利變換」估價時，估價師會考慮一樓的商業價值，分配價值權重會比樓上住戶高。但是，新大樓的一樓面積通常會因為退縮、設公設而變小，所以雖然「價值」有算給你，但「實體店面坪數」很可能會變小。這需要透過選配機制來協調。
Q2：不同意戶（釘子戶）怎麼辦？危老可以強制拆除嗎？
A：
- 危老重建：不可以。危老條例的核心是 100% 同意，只要有一戶不同意，危老案就送不進去，完全無法啟動。
- 都市更新：有機會。若都更程序完備，且針對不同意戶已進行多次協調未果，政府在特定條件下（如影響公共安全、公共利益），可依都更條例第 57 條執行代拆（拔釘），但實務上政府執行非常謹慎。
Q3：重建期間我要住哪？有租金補貼嗎？
A： 通常建商在談合作條件時，會提供「搬遷補貼」與重建期間的「租金補貼」。這筆費用通常會算在整體建築成本中。若是自辦都更（地主自己出錢蓋），這筆錢就要地主自己準備。
Q4：找「建商合建」好，還是「委任自建」（全案管理）好？
A：
- 建商合建：地主出地，建商出錢、出技術。優點是地主不用拿錢出來，風險由建商承擔；缺點是利潤要分給建商，分回坪數較少。
- 委任自建：地主自己出錢（可找銀行融資），聘請專業團隊管理。優點是利潤全歸地主，分回坪數最多；缺點是地主要承擔銷售風險、融資壓力與營造漲價風險。
第六章：給屋主的真心建議：下一步該怎麼做？
看完這麼多資訊，如果您還是覺得千頭萬緒，請深呼吸，我們建議您依照以下步驟行動：
- 先做「健康檢查」：先確認自家的土地分區（是住宅區還是商業區？）、土地持分面積、以及建物是否有合法權狀。
- 試探鄰居意願：如果是 5 層樓以下的公寓，先跟鄰居聊聊天。如果連談都不能談，那無論是都更還是危老都很難成局。
- 尋求專業評估：不要只聽信坊間傳言。現在許多縣市政府都有成立「都更推動中心」或「危老輔導團」，提供免費的諮詢服務。
結語
房子老了，就像人老了一樣，需要保養或新生。推動都更或危老，不僅僅是為了資產增值，更是為了給家人一個耐震、防火、有電梯的安全避風港。
這條路或許漫長，溝通或許辛苦，但當您看到嶄新的家園落成那一刻，所有的努力都將值得。
