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撰文｜林坤毅 地政士
前言：
每年五月是台灣的報稅季，除了綜合所得稅，對於有殼一族來說，「房屋稅」更是不可忽視的持有成本。隨著「囤房稅 2.0」修法通過並於 2024 年 7 月上路（2025 年 5 月正式開徵），房屋稅的計算方式產生了翻天覆地的變化。無論您是擁有一間自住房的小資族，還是持有多房的置產客，這篇文章都將以專業且詳盡的角度，帶您拆解新制細節，找出最有利的節稅策略。
一、 什麼是房屋稅？基礎觀念快速入門
在進入複雜的新制之前，我們先來複習房屋稅的基本定義。許多人容易將「房屋稅」與「地價稅」搞混，其實兩者的課徵標的完全不同。
1. 課徵對象與範圍
房屋稅是對「房屋」及「附著於土地之各種其他建築物」所課徵的財產稅。簡單來說，只要有屋頂、牆壁、梁柱，且固定於土地上的建築物，甚至是增加房屋使用價值的附屬建築（如頂樓加蓋、電梯），都在課稅範圍內。
2. 課徵期間與繳納時間
這是最常被問到的問題，請務必記住這兩個時間點：
- 課稅所屬期間： 前一年的 7 月 1 日至 當年的 6 月 30 日。
- 繳納期間： 每年 5 月 1 日至 5 月 31 日。
3. 誰要繳房屋稅？
原則上是房屋的所有權人。
- 若房屋設有典權，則由典權人繳納。
- 若是共有房屋，則由共有人按持分比例繳納，或推派一人代表繳納。
二、 核心變革：什麼是「囤房稅 2.0」？
為了落實居住正義，政府推動了《房屋稅條例》修正案，俗稱「囤房稅 2.0」。這次修法的核心精神在於「減輕單一自住負擔、加重多屋族持有成本」。
對於絕大多數僅擁有一間房屋且供自住的家庭來說，新制其實是減稅的；但對於持有多戶非自住房屋的屋主，稅負將顯著增加。
新制三大關鍵字
- 全國歸戶： 計算房屋戶數時，不再分縣市計算，而是全台灣合併計算。
- 差別稅率： 持有越多「非自住」房屋，稅率越高。
- 設籍要求： 自住房屋必須有本人、配偶或直系親屬「辦竣戶籍登記」。
三、 新舊制超級比一比：一張表看懂差異
透過下表，您可以清晰比較修法前後的具體差異。
| 比較項目 | 舊制（囤房稅 1.0） | 新制（囤房稅 2.0） | 影響分析 |
| 歸戶方式 | 各縣市個別歸戶 （在不同縣市買房，戶數分開算） | 全國歸戶 （全台房屋合併計算總戶數） | 跨縣市囤房者將無法再規避累進稅率。 |
| 非自住稅率 | 1.5% ～ 3.6% | 2.0% ～ 4.8% | 多屋族的持有成本大幅上升。 |
| 單一自住稅率 | 1.2% | 1.0% （需符合房屋現值一定金額以下） | 僅有一屋且自住者，享有實質減稅。 |
| 自住條件 | 無出租、供居住、本人/配偶/直系親屬實際居住 | 新增：必須辦竣戶籍登記 | 最重要變革！ 未設籍將無法適用自住優惠稅率。 |
| 建商餘屋 | 1.5% ～ 3.6% | 2.0% ～ 4.8% （依持有年限分級課稅） | 建商持有餘屋超過 2 年，稅率大幅跳升，鼓勵釋出空屋。 |
| 出租申報 | 1.5% ～ 3.6% | 1.5% ～ 2.4% （需達租金標準） | 鼓勵房東成為公益出租人或誠實申報租賃所得。 |
過去許多投資客透過在不同縣市買房來分散戶數，維持在低稅率。新制實施「全國歸戶」後，這一招將徹底失效。同時，為了避免傷及無辜，新制特別將「全國單一自住」的稅率從 1.2% 降至 1.0%，預計全台有超過 300 萬戶家庭受惠。
四、 房屋稅如何計算？公式與影響因子
瞭解稅率後，我們需要知道稅基是如何計算的。房屋稅不是根據市價（房價）計算，而是根據「房屋評定現值」。
1. 計算公式
應納稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 適用稅率
2. 什麼是「房屋課稅現值」？
房屋現值由各縣市的不動產評價委員會評定，主要取決於以下因素：
核定單價 × ( 1 － 折舊年數 × 折舊率) × 房屋面積 × 路段率
- 核定單價： 樓層越高、構造越好（如鋼骨造比加強磚造貴），單價越高。
- 折舊率： 房子越老，殘值越低，稅金通常越少。
- 路段率： 位於商業精華區或交通便利地段，路段率較高。
五、 如何判定「自住」？節稅的黃金關鍵
在房屋稅的規則中，「自住」與「非自住」的稅率天差地遠（1.0%~1.2% vs 2.0%~4.8%）。因此，確保您的房屋符合自住條件，是節稅的首要任務。
自住房屋的三大天條（缺一不可）
根據最新規定，要適用自住優惠稅率，必須同時符合以下條件：
- 無出租、無營業： 房屋完全供居住使用。
- 實際居住： 本人、配偶或直系親屬（父母、子女）實際居住。
- 戶籍登記（新制重點）： 本人、配偶或直系親屬必須在該屋辦竣戶籍登記。
戶數限制
- 本人、配偶及未成年子女，全國合計限 3 戶 以內可適用自住稅率。
- 若擁有第 4 戶，則第 4 戶將被視為「非自住」，適用較高稅率。
溫馨提醒：
如果您擁有多間房屋，建議將「房屋現值最高」的那 3 間房子設定為自住（遷入戶籍），這樣省下的稅金最多！
六、 特殊情況與減免優惠
除了自住優惠，政府針對特定族群與情況也提供了減免措施。
1. 公益出租人（房東的節稅傘）
如果您將房子出租給領有租金補貼的房客，並成為「公益出租人」[註]，您的房屋稅將比照自住稅率 1.2% 課徵，不會因為出租而變成 2.4% 或更高。這是一個雙贏的政策。
2. 繼承取得的共有房屋
繼承往往是被動的。新制對於「繼承取得」且「未分割」的共有房屋，給予較寬鬆的稅率（1.5%~2.4%），避免因家族產權複雜難以處理而無辜受罰。
3. 老舊房屋免稅
若您的房屋同時符合以下條件，可免徵房屋稅：
- 屋齡老舊，現值在「免徵標準」以下（各縣市不同，通常約為 10 萬~10.5 萬元）。
- 供住家使用。
七、 房屋稅查詢與繳納方式
1. 如何查詢？
- 線上查詢： 使用自然人憑證、健保卡或行動自然人憑證，登入「財政部稅務入口網」查詢。
- 臨櫃查詢： 持身分證至各縣市稅捐稽徵處查詢。
2. 繳納管道
政府提供了多元的繳稅方式，相當便民：
- 金融機構： 銀行、農漁會（郵局除外）。
- 便利商店： 稅額 3 萬元以下可至 7-11、全家、萊爾富、OK 繳納。
- 行動支付/電子支付： 街口支付、一卡通 Money、悠遊付等。
- 信用卡/ATM 轉帳。
3. 逾期繳納怎麼辦？
- 每超過 3 日，加徵 1% 滯納金。
- 最高加徵至 10%。
- 超過 30 日仍未繳納，將移送強制執行。
- 請務必準時繳納，以免荷包失血！
八、 常見問題集 (FAQ)
Q1：如果不小心忘記設戶籍，還可以補救嗎？
A：房屋稅是按月比例計算的。若您在年中補辦戶籍，從申請當月份起（若在當月15日以後申請則為次月起）即可適用自住稅率。但過去未設籍的月份仍需按非自住稅率繳納。
Q2：陽台、頂樓加蓋要繳房屋稅嗎？
A：要。只要是附著於土地的建築物並增加使用價值，原則上都要課稅。未辦保存登記（違建）的增建部分，稅捐處仍會設立稅籍課稅，但这不代表違建變合法。
Q3：夫妻名下各有一間房，可以都算「單一自住」享 1.0% 優惠嗎？
A：如果兩間房分別由夫、妻設籍，且全國合計僅有這兩間，則這兩間都符合「自住」（1.2%）。但「單一自住」（1.0%）的定義更嚴格，通常指家戶（本人、配偶、未成年子女）全國僅有一間房子。若有兩間，則適用 1.2% 一般自住稅率。
結語與行動建議
房屋稅新制（囤房稅 2.0）的實施，象徵著台灣房產稅制進入了更嚴謹的「實質認定」時代。對於誠實申報、單純自住的民眾來說，這是一個友善的變革；而對於多屋族，則需要重新審視資產配置與出租策略。
面對新制，您可以立即採取的下一步：
請立刻檢查您的自住房屋是否已經有本人、配偶或直系親屬「設籍」。
這是新制中最容易被忽略，卻影響最大的關鍵。若尚未設籍，請盡快前往戶政事務所辦理，以免明年五月收到稅單時錯愕不已。
《註》公益出租人（Charitable Landlord）是政府為了鼓勵房東將房子出租給符合租金補貼資格的租客，所給予的一種「身分認定」。簡單來說：只要您的房客領有政府的「租金補貼」，您就是公益出租人。
成為公益出租人後，房東可以撕掉「被查稅」的恐懼標籤，反而能合法享有「三大稅賦減免」，讓您的稅負成本降到與「自用住宅」相當，甚至更低。
以下為您整理公益出租人的核心重點：
1. 成為公益出租人有什麼好處？（三大減稅優惠）
這是房東最關心的部分。政府提供了房屋稅、地價稅、綜合所得稅的優惠，讓您「出租得安心，稅繳得輕鬆」。
| 稅目 | 一般出租稅率 | 公益出租人優惠稅率 | 優惠重點 |
| 房屋稅 | 2.4% ~ 4.8% (囤房稅 2.0 標準) | 1.2% | 直接比照「自住」稅率，不受囤房稅高稅率影響。 |
| 地價稅 | 10‰ ~ 55‰ | 2‰ | 比照「自用住宅用地」稅率，這通常是差額最大的項目（差 5 倍以上）。 |
| 綜合所得稅 | 全部列入所得 | 每屋每月 1.5 萬元免稅 | 每個月租金在 1.5 萬元以內「完全免稅」；超過部分還可扣除 43% 必要費用。 |
2. 誰有資格成為公益出租人？
您不需要特別去「考」這個資格，只要符合以下三個條件，通常就會被認定：
- 屋主 = 房東：租約上的出租人必須是房屋的所有權人（不能是二房東）。
- 房子是合法的：房屋需有門牌，且為合法建築物（違建不適用）。
- 房客領有補貼：您的房客符合並申請了政府的「租金補貼」（如：300億擴大租金補貼、低收入戶補貼、身心障礙租金補貼等）。
3. 需要特別去申請嗎？
目前政府採取便民措施，分為兩種方式：
- 政府直接認定（最常見）： 當您的房客去申請租金補貼並通過後，政府系統會自動比對，將您標記為公益出租人，稅單會自動調整為優惠稅率（通常無需房東做任何動作）。
- 屋主自行申請： 如果您確定房客符合資格但尚未通過補貼，或者稅單沒有自動變更，您可以填寫申請書向所在地的縣市政府（通常是都發局或地政局）申請「公益出租人認定函」。
💡 專家小提醒
成為公益出租人是目前房東「將房產由黑轉白」成本最低的方式。特別是在「囤房稅 2.0」上路後，一般非自住的房屋稅率大幅調升，若能取得公益出租人資格（適用 1.2%），這中間的稅差將非常可觀。如果您發現房客有申請補助的需求，不妨大方配合，這不僅是幫助年輕人減輕負擔的善舉，更是保護您自己資產稅務規劃的聰明選擇！
