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隱藏
撰文｜林坤毅 地政士
前言
買房，大概是我們人生中最大的一筆開銷，也是最甜蜜的負擔。當你終於找到了心儀的房子，談妥了價格，坐在代書（地政士）事務所準備簽約的那一刻，心情往往是既興奮又緊張的。
看著桌上那份厚厚的「不動產買賣契約書」，裡面密密麻麻的法律條文，你或許會覺得：「既然是官方範本，應該沒問題吧？」但身為執業多年的地政士，我想提醒你：合約上白紙黑字的條文很重要，但那些「沒直接寫在合約範本裡」，卻能決定你未來幾十年安穩的「隱形條款」，才是真正的關鍵。
在這篇文章中，我將帶你穿透法律文字的迷霧，從實務經驗出發，解析 5 大簽約時必須注意的「隱形防護網」。
一、 什麼是簽約中的「隱形條款」？
在進入細節之前，我們得先釐清一個觀念。所謂的「隱形條款」，並不是指隱藏的陷阱，而是指「需要買賣雙方特約約定，否則法律僅做最低限度規範」的關鍵細節。
很多買方誤以為簽了名，一切就受到法律 100% 的保護。事實上，內政部的定型化契約範本只是「及格線」。如果你希望這筆交易能拿到「滿分」的保障，就必須懂得在合約中加入特殊的特約條款。這些條款就像是隱形的盾牌，能在交易發生變數時，保護你的頭期款和信用。
二、 隱形條款 1：貸款成數不足的「解約救生圈」
這是所有「隱形條款」中，排名第一重要的保命符。
絕大多數的買方都需要銀行貸款。但在簽約當下，銀行還沒正式核貸，你無法百分之百確定能貸到多少錢。如果你預計貸 8 成，結果銀行只核准 7 成，這中間 1 成的差額（若是 2000 萬的房子，就是 200 萬現金）你拿得出來嗎？
如果合約沒寫清楚，依據法律，若你貸不到款而付不出尾款，算你違約。賣方可以沒收你已付的款項（通常是總價的 15% 甚至更多）作為違約金。
❌ 危險的寫法
「買方應自行向銀行申辦貸款，若貸款金額不足，應以現金補足。」
這是一般制式合約的預設條款，對買方極度不利。
✅ 地政士建議的「隱形條款」寫法
請務必堅持在合約的「特約事項」中加入：
「本買賣案件需經銀行核准貸款金額達新台幣ＯＯ萬元（或成交價之ＯＯ成），若未達上開金額，且買方無法以現金補足者，本合約自動解除，賣方應將已收之價金『無息全額』退還買方，雙方互不負違約責任。」
專業提醒：
- 成數定義要精確： 這裡的「成數」是指「成交價」的成數，還是銀行「鑑價」的成數？銀行鑑價通常比成交價保守。建議寫明「成交價之 8 成」。
- 指定銀行： 有些屋主會要求加上「需配合賣方指定之銀行」，這點要小心評估，確保你有選擇銀行的權利。
三、 隱形條款 2：現況交屋 vs. 瑕疵擔保的「文字遊戲」
在中古屋交易中，最常出現的糾紛就是漏水。許多屋主為了省事，會在合約中要求標註「依現況交屋」。
很多買方天真地以為，「現況交屋」就是「我看到什麼就是什麼」。錯了！在法律實務上，如果不小心勾選了放棄「物之瑕疵擔保」請求權，或者接受了不實的「現況說明書」，你可能就真的要吞下漏水的苦果。
⚠️ 你必須檢查的細節
- 現況說明書的真實性： 這是合約的一部分。如果屋主在「是否有滲漏水」那欄勾選「否」，但交屋後發現牆壁有壁癌，屋主必須負責。
- 避免概括承受： 絕對不要簽署類似「買方同意拋棄物之瑕疵擔保請求權」的條款。
✅ 地政士建議的「隱形條款」
如果在看屋時發現有些微壁癌，且談價時屋主表示「便宜賣給你，你自己修」，那麼合約必須這樣寫才安全：
「賣方已告知房屋客廳牆面有漏水情形（詳如現況說明書或附圖），買方同意自行修繕，除此之外之滲漏水瑕疵，賣方仍負瑕疵擔保責任，保固期為交屋後半年。」
這樣寫的好處是：切分責任。你只承擔「已知」的瑕疵，對於那些「隱藏」的（例如裝潢板後面的爛管線），賣方依然跑不掉。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢四、 隱形條款 3：履約保證的「資金防空洞」
現在透過房仲買房，大多會使用「履約保證帳戶」或「買賣價金信託」。簡單說，就是你有一個中間的「建經公司」或「銀行」專戶，你的錢是匯到那裡，而不是直接進屋主口袋。等到房子真的過戶到你名下，錢才會給屋主。
但如果是私下交易（親友買賣、直接找屋主談），為了省幾千塊手續費而不做履約保證貨價金信託，風險極大。
為什麼這也是隱形條款？
因為履約保證契約中，也有細節需要注意：
- 動用條款： 有些屋主因為急用錢（例如要還自己的房貸才能塗銷抵押權），會要求在過戶前「動用」專戶裡的錢。
- 風險： 如果錢被屋主拿走了，結果房子後來被查封無法過戶，你的錢就討不回來了。
✅ 地政士建議
若賣方要求先行把錢領出來，必須符合以下條件並寫入合約：
- 動用金額限制： 僅限於清償該房屋之原貸款。
- 直接撥款： 款項由履保專戶「直接匯入」賣方的貸款銀行償還，嚴禁匯入賣方個人帳戶。
- 地政士把關： 相關單據需經地政士查核。
五、 隱形條款 4：交屋日期的「時間陷阱」
「簽約日」不等於「交屋日」，這中間在順暢的情況，通常有 30 到 45 天的流程（報稅、完稅、過戶、貸款設定）。
最尷尬的情況發生在：屋主還住在裡面，或者裡面有租客。
租賃權的問題（買賣不破租賃，實為「所有權讓與不破租賃」）
如果房子裡有租客，依據民法「買賣不破租賃」原則，你買了房子，租約自動轉移給你，你不能隨便趕走房客。
✅ 地政士建議的「隱形條款」
如果你買房是為了自住，務必在合約確認：
「賣方保證於民國Ｏ年Ｏ月Ｏ日前騰空房屋，並解除原租賃契約。若屆時無法點交，每逾一日，賣方應支付買方成交總價萬分之五之違約金。」
另外，要約定一個「最後騰空檢查日」。在尾款撥付之前，你必須去現場確認房子已經搬空，且垃圾已清理，這就是所謂的「清潔條款」。
六、 隱形條款 5：附贈設備的「清單列表」
「我看房的時候有那台 75 吋大電視，怎麼交屋時變成壁掛架？」
「那台進口洗碗機呢？怎麼被拆走了？」
這種爭議在交屋當天非常常見。口頭承諾「留給你」是沒有法律效力的。
✅ 地政士建議
不要怕麻煩，合約後面通常有「附贈設備清單」。
- 拍照存證： 最好的方式是直接拍照，並列印出來當作合約附件，雙方簽名蓋章。
- 具體描述： 不要只寫「冷氣三台」，要寫「日立分離式冷氣三台（型號/年份）」。
- 固定物定義： 雖然民法規定「定著物」隨同移轉，但對於昂貴的吊燈、智慧門鎖等，最好都在合約中特別註明「含」或「不含」。
七、 專家心法：如何與你的地政士合作？
身為地政士，我們不僅僅是負責「跑流程」的代辦人員，我們更是這場交易中，唯一能保持中立並捍衛交易安全的法律把關者。
在簽約當下，請不要害怕提出問題。如果你覺得合約條款太艱深，請直接轉頭問你的代書：
「這條款如果發生最壞的情況，對我有什麼影響？」
一個專業且有溫度的地政士，會用白話文翻譯給你聽，並且主動幫你把上述的「隱形條款」加進去。
給買房新手的最後叮嚀
簽約桌上的氣氛有時候會很凝重，或者仲介會營造一種「趕快簽一簽」的急迫感。請記得，這是你的錢，你有權利慢慢看。
- 審閱期： 法律規定你有至少 5 天的契約審閱期。房屋買賣契約審閱期原則上不可被「預先約定拋棄」，但若消費者在充分了解內容下「自願放棄」則有效。
- 不要被話術綁架： 任何口頭承諾，只要沒寫進合約，都當作沒發生過。
常見問題快速解答 (FAQ)
為了幫助大家更直觀地理解，整理了幾個簽約時最常被問到的問題：
Q1：簽約金通常要付多少？
A： 一般慣例是成交總價的 10%。簽約時付 10%（包含訂金），用印（備證）時再付 10%，完稅時 10%，最後 70% 是銀行貸款支付尾款。如果你的自備款比較少，這部分付款比例可以在簽約時與屋主協商調整。
Q2：我不想買了，可以反悔嗎？
A： 簽約後反悔代價很高。如果你是買方反悔，已付的簽約金通常會被沒收（最高不超過總價 15%）；如果是賣方反悔，通常要「加倍返還」你已付的金額。所以，下筆簽名前，請務必三思。
Q3：找仲介介紹的代書，還是自己找代書比較好？
A： 台灣習慣上多使用仲介配合的特約地政士（代書），因為他們流程配合度高，且有履約保證公司的合作機制，安全性通常沒問題。但如果你很擔心，買方絕對有權利聘請自己的「雙代書」（己方代書）隨同審約，雖然要多付一份費用，但對於高總價交易來說，是一份值得的保險（可參考『買房防詐最後一道防線：什麼是「雙地政士」？為何這 2 萬塊絕對不能省？』）。
結語
買房是人生的大事，簽約則是這件大事中最需要理性的時刻。希望透過這篇文章，揭開合約中那些「隱形條款」的面紗，讓你在簽下名字的那一刻，心中是踏實且充滿希望的，而不是忐忑不安。
家，應該是避風港，而一份完善的合約，則是打造這個避風港最堅實的地基。祝您順利買到心目中的夢想好宅！
