撰文｜林坤毅地政士
前言
在房地產交易的戰場上，我們常聽到一句話：「買賣不成仁義在。」但身為看盡無數交易糾紛的地政士，我必須誠實地告訴你：在龐大的金錢利益面前，單靠「仁義」是不夠的，你需要的是「制衡」。
傳統的買賣流程中，通常只有一位地政士（代書），而這位代書往往是由房仲指定，或是賣方找來的。這時，身為買方的你，可能會閃過一個念頭：「這位代書，真的會百分之百站在我這邊嗎？」
這就是為什麼近年來，越來越多懂得保護自己的買家，開始堅持採用「雙地政士」制度。
這篇文章我將告訴你，多請一位「買方代書」，如何在簽約、用印、完稅到交屋的每一個環節，為你的畢生積蓄把關。
一、 觀念篇：什麼是「雙地政士」？
簡單來說，「雙地政士」就是買賣雙方各自聘請一位地政士來協助交易。
- 主辦代書（通常是賣方或仲介代書）： 負責「執行」。製作表格、跑國稅局、跑地政事務所、處理行政流程。
- 協辦代書（買方代書）： 負責「監工」。審核主辦代書做的每一份文件、確認流程進度、查核產權真偽，並陪同前往地政事務所送件。
你可以把這想像成一場精密的手術：主辦代書是執刀醫師，負責執行手術；而買方代書則是麻醉醫師與監測儀器，負責確保病人在過程中生命徵象穩定，沒有任何意外發生。
為什麼你需要「雙代書」？因為利益有衝突
在實務上，仲介配合的代書雖然大多專業，但他們畢竟長期依賴仲介介紹案源。當交易出現爭議（例如：屋況瑕疵、延遲交屋）時，仲介代書有時會為了「讓案件順利成交」（仲介才能領服務費），而傾向大事化小，勸買方退讓。
如果你有自己的「買方代書」，他的立場只有一個：絕對捍衛買方的利益。 他不靠仲介吃飯，他只對你負責。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢二、 實戰篇：雙地政士如何在 5 大流程中保護你？
還記得我們談過的「簽約、用印、完稅、過戶、交屋」五步驟嗎？有了雙地政士，這五個步驟的安全性將會發生質的飛躍。
1. 簽約階段：識破「假屋主」與「爛合約」
這是詐騙集團最容易入侵的環節。
- 一般情況： 你看著對方的身分證和權狀，覺得沒問題就簽了。
- 雙地政士介入：
- 身分查核： 買方代書會協助查核賣方身分證的真偽，確認坐在你對面的人，真的是屋主本人，而不是拿著假證件的騙子。
- 產權調查： 深入檢視謄本，比對謄本與權狀上的字號是否相符，確認房子有沒有被「限制登記」（例如被查封、假扣押、預告登記），或者有沒有隱藏的高額民間二胎抵押。
- 合約審閱： 當仲介拿出制式合約時，買方代書會幫你逐條審核，並堅持加入保護你的「特約條款」（如：貸款不足解約條款）
（可參考『買房簽約注意事項：地政士告訴你合約沒寫，但最重要的「隱形條款」』這篇文章）。
地政士心聲： 曾經有案例是詐騙集團偽造權狀賣房，一般人肉眼根本看不出來。如果有一位專業代書幫你把關，這種風險幾乎可以降為零。
2. 用印階段：防止印鑑被盜用
- 一般情況： 你把印章交給代書蓋在文件上。
- 雙地政士介入：
- 買方代書會檢查每一份要蓋章的文件，確認是為了「過戶」或「報稅」所必需，防止主辦代書（或有心人士）在不知情的情況下，夾帶了對你不利的文件（例如：本票、借據或其他授權書）。
3. 完稅階段：幫你省稅與確認金流
- 一般情況： 收到稅單，你就乖乖繳錢。
- 雙地政士介入：
- 稅額複算： 買方代書會核對稅單金額是否正確，確認賣方是否確實繳納了土地增值稅（避免過戶時因欠稅被擋）。
- 金流控管： 嚴格監控履約保證專戶的進出。如果賣方要求「動用」專戶裡的錢去還房貸，買方代書會要求查看銀行餘額證明，確保錢是真的拿去還債，而不是被挪用。
4. 過戶階段：最關鍵的「雙送件」
這是雙地政士制度最核心的價值所在。
- 一般情況： 主辦代書自己拿文件去地政事務所辦過戶。這中間有一個「空窗期」。如果主辦代書心懷不軌，將房子過戶給第三人，或者偷偷設定抵押權，買方防不勝防。
- 雙地政士介入（同進同出）：
- 買方代書會與主辦代書約定時間，一起前往地政事務所送件。
- 看著文件被收件櫃檯蓋上收件章，並取得「收件收據」後，任務才算完成。
- 這動作確保了文件在運送途中不會被掉包，也不會發生「假裝送件，其實沒送」的狀況。
5. 交屋階段：確保產權乾淨
- 一般情況： 拿到權狀很開心，卻沒注意細節。
- 雙地政士介入：
- 拿到新權狀後，買方代書會調閱最新的第一類謄本，確認房子已經乾乾淨淨過戶到你名下，且賣方原本的抵押權確實已經塗銷，沒有殘留任何債務。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢三、 深度解析：為什麼「詐騙案件」中，雙代書是唯一解藥？
近年來有一種盛行的「假買房真詐財」手法，或是「假賣屋真詐財」。
情境模擬：
詐騙集團假裝是屋主，價格開得很漂亮，但要求「不要履約保證」或是找「他信任的代書」。如果你答應了，那位「他信任的代書」可能就是同夥。你在不知情下簽了名、付了款，最後發現房子根本過不了戶，錢也被領光了。
如果有雙地政士：
當你說「我有自己的代書要隨同辦理」時，詐騙集團通常會知難而退。因為專業的代書一眼就能看出文件破綻，騙子不敢在行家面前班門弄斧。
所以，聘請買方代書，本身就是一種最強力的「驅魔符」。
四、 常見疑慮與 FAQ
Q1：請雙地政士要花多少錢？
A： 費用通常比主辦代書低一點或持平。一般行情約在 10,000 元至 15,000 元之間（視案件複雜度而定）。
試想一下，你買的是 2000 萬的房子，只花了萬分之一的成本，就能杜絕千萬元的風險，這絕對是世界上最划算的保險。
Q2：仲介或賣方如果反對我找雙代書怎麼辦？
A： 這是一個警訊。正當做生意的屋主或仲介，絕對歡迎雙代書，因為這代表買方很有誠意，且流程更透明。
如果對方強烈反對，甚至說「這樣很麻煩」、「不信任我嗎」，那你反而要提高警覺。這時你可以溫柔但堅定地說：「這是長輩的要求，為了讓家人安心，費用我自己出，請多多包涵。」通常對方就沒話說了。
Q3：流程會變慢嗎？
A： 不會變慢，甚至可能更快。因為有兩位專業人士互相核對文件，減少了補件、修正的機率。雖然送件時要約時間一起去，但這點時間成本相對於安全性來說，微不足道。
五、 給買方的一封信：溫柔的堅持，是為了圓滿的家
親愛的朋友，我知道買房的過程已經讓你精疲力盡，每一筆開銷都讓你精打細算。你或許會覺得：「代書費已經要付一筆了，為什麼還要多付一筆？」
但在我看過這麼多悲歡離合的案例後，我想告訴你：這個世界大多是好人，但我們不能賭那 1% 的惡意。
雙地政士制度，不是因為我們不信任對方，而是為了讓信任建立在堅實的基礎上。當有一位專業人士，完全站在你的角度，替你審視每一個文字、每一個印章、每一筆金流，你在簽約時的手才不會抖，你在等待交屋的夜晚才能安穩入睡。
這 1 萬多塊錢，買的不只是服務，買的是一份「確定的安心」。
六、 總結：一張表看懂「單代書 vs. 雙代書」差異
| 比較項目 | 一般交易 (單代書) | 雙地政士 (買方自聘) |
| 代書立場 | 中立 (或偏向仲介/賣方) | 絕對偏向買方 |
| 合約審閱 | 使用制式範本，較少客製化 | 爭取有利買方的「特約條款」 |
| 身分查核 | 基本核對 | 嚴格查核 (防詐騙核心) |
| 送件過程 | 主辦代書單獨作業 | 買方代書隨同監督 (雙送件) |
| 風險承擔 | 若遇詐騙，求償無門 | 多一層專業把關，風險極低 |
| 費用 | 買賣雙方協議 (通常買方付) | 買方額外支付約 1.5 萬元 |
為您準備的下一步：
如果您正在看房，或者已經準備下斡旋，請做這件事：直接告訴您的房仲：「簽約時，我會帶我自己的代書過去。」
如果您還沒有認識的地政士，現在就開始尋找一位口碑良好、願意為您權益把關的買方代書吧。這一個小小的決定，將是您成家路上最明智的投資。
