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作者：林坤毅地政士
在經手無數不動產案件的過程中，我發現許多屋主在處理家產傳承時，最擔心的不是稅，而是「變數」。我致力於將艱澀的法律條文，轉化為有溫度的家庭保障計畫。透過不動產信託的專業規劃，我不僅幫客戶處理產權轉移，更在守護每一代人的心血結晶。
一、 前言：當「信任」遇上「託付」
在台灣人的傳統觀念裡，「房地產」是家中的定海神針。然而，隨著高齡化社會來臨，失智詐騙、子女爭產、或是經商失敗導致資產被強制執行的風險逐年增高。這時，「不動產信託」就像是為房子穿上了一層透明的盔甲。
但最常被問到的問題始終是：「林代書，我把房子信託出去，萬一我急需用錢，這房子還能賣嗎？」
答案是：絕對可以。 但關鍵在於「怎麼賣」以及「信託契約怎麼訂」。
二、 核心解密：房子信託後還能賣嗎？
要回答這個問題，我們必須先釐清信託的兩種類型：
1. 自益信託（Self-benefit Trust）
這是最常見的形式。委託人（屋主）與受益人（享受好處的人）是同一個人。
- 買賣權限：只要在信託契約中載明受託人有處分權（並且設定處分的條件，另設信託監察人，當條件成就時，需要監察人的同意，即可進行買賣事宜），或是隨時可以終止信託，屋主依然可以自由買賣、貸款。
- 實務做法：通常我們會先辦理「信託塗銷（終止）」，將產權回歸到屋主名下後進行交易；或是直接由受託人（如銀行或親友）依據信託契約的內容指示辦理買賣。
2. 他益信託（Other-benefit Trust）
委託人將房子的利益（如租金收入或所有權）規劃給他人（如子女）。
- 買賣權限：由於這涉及贈與稅問題，買賣會受到較多法律限制。若要出售，通常需要受益人的同意，或是符合信託契約中設定的特殊條件。
林代書提醒： 「信託」並不等於「放棄權利」，而是一種「權利的重新配置與與運用」。
三、 破解不動產信託的三大迷思
許多人對信託望而卻步，往往是因為以下三個誤解：
迷思一：房子過戶給受託人，產權就變別人的了？
在登記簿謄本上，所有權人確實會變更為「受託人」，並註記為「信託財產」。但這在法律上屬於「名義上的轉移」，也就是說「受託人僅為形式上的所有權人」。 受託人必須依照「信託契約」行事。他不能私自變賣你的房子，也不能拿你的房子去抵押借錢給自己花。信託法規定，信託財產具有獨立性，受託人的債權人是不能扣押這間房子的。
迷思二：信託程序繁雜且昂貴，是富豪專利？
這是最大的誤解。事實上，一般中產階級更需要信託。
- 防詐功能：老人家若將房產信託給信任的子女或銀行，詐騙集團即便騙到了老人的印鑑證明，也無法輕易過戶，因為謄本上顯示的是信託財產。
- 費用結構：除了初次的代書規費與服務費外，若是親友間的私益信託，管理成本極低，卻能換來數千萬資產的安全。
迷思三：一旦信託，就無法收回或更改？
信託契約是非常靈活的。在契約中，我們可以設定「隨時終止條款」或「變更受益人條款」。只要在合法且符合稅務規範的前提下，信託架構是可以隨著家庭狀況（如子女結婚、創業）進行彈性調整的。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢四、 不動產信託的稅務策略
信託不僅是防護網，更是精明的節稅工具。
1. 地價稅與房屋稅：優惠稅率不中斷
很多人擔心房子信託後，就不能申請「自用住宅優惠稅率」。
- 關鍵點：只要委託人與受益人是同一人（自益信託），且該處仍由委託人或其配偶、直系親屬居住，並符合設籍條件，依然可以申請 2‰ 的自用地價稅率，而非一般稅率（10‰~55‰）。
2. 房地合一稅 2.0：持有期間連續計算
在計算房地合一稅時，最重要的是「持有期間」。
- 稅務優勢：若是「自益信託」，其持有期間可以合併計算。也就是說，委託人持有 3 年後信託給自己，2 年後賣出，持有期間算 5 年。這能有效避開 45% 或 35% 的高稅率區間。
3. 遺產與贈與稅：精準規劃、降低負擔
透過「他益信託」，可以達成「折現給付」的效果。例如，將房產的「使用權」與「所有權」拆分，在贈與時可以利用精算的複利折現，降低贈與稅的稅基，達成合法的資產移轉。
五、 為什麼現在你需要考慮「不動產信託」？
身為地政士，我常看到以下案例，若能早點做信託，結果會大不相同：
- 防止老後被詐騙：長輩失智後，房產被不肖子孫或外人誘騙過戶。若有信託，受託人（或監察人）能第一時間擋下非法轉移。
- 隔代傳承規劃：想跳過子女，直接將房產給孫輩，但怕孫輩太早賣掉換現金。透過信託，可以規定「孫子滿 30 歲後才能取得所有權」，期間租金供學費。
- 債務風險隔離：若身為公司負責人，有經營風險，在債務發生前辦理合法的信託，該房產可免於被一般債權人查封強制執行。
六、 結語：讓資產成為最溫暖的守護
不動產，不應該成為家庭紛爭的源頭，而應該是代代相傳的祝福。透過「不動產信託」，我們在法律的框架內，為資產搭建了一座橋樑，既能保有現在的使用彈性，也能確保未來的傳承無虞。
如果您對於「房子信託」還有任何疑慮，或是正考慮為家中的長輩做資產防護規劃，歡迎與我聯繫。我們不只談冷冰冰的法律，我們談的是您與家人的未來。
重點整理
房子信託後，還可以辦房貸嗎？
A： 可以。只要信託契約中有授權受託人可以處分或設定抵押，或者先辦理信託塗銷回歸個人名下後再辦貸款。有些銀行也接受「信託中貸款」。
Q2：信託期間的房客租金要交給誰？
A： 依據契約決定。自益信託通常還是回到委託人手中；若為照顧長輩，可設定直接匯入長輩的安養專戶。
Q3：信託需要公證嗎？
A： 不強制，但高度建議。尤其是涉及家族傳承的複雜契約，經過公證，更能確保契約的效力與法律地位。
Q4：信託可以隨時撤銷嗎？
A： 在「自益信託」中，委託人通常保有隨時撤銷的權利；但在「他益信託」或某些特定的安養信託中，為了保護受益人，可能會設定為「不可撤銷」。
Q5：找地政士辦信託跟找銀行有什麼差別？
A： 銀行通常只承做「金錢信託」或「制式的不動產信託」，彈性較小且有年費；地政士（代書）強項在於「客製化契約」與「稅務規劃」，且對於產權登記細節更為精準。
