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作者：林坤毅地政士
在不動產交易的實務中，我們經常遇到客戶焦急地詢問：「林代書，我跟親戚共同持有一塊地，有人想買我的部分，我一定要問過其他共有人嗎？」或是「我租房子住了十年，房東要賣房子，我有權利先買下來嗎？」
這些問題的核心，都在於「優先購買權」（又稱優先承買權）。這是一項為了簡化土地所有權、促進土地利用效率，或是保障長期土地承租人權益而存在的法律機制。
一、 拆解優先購買權：法律的初衷與分類
優先購買權，簡單來說，就是當不動產所有權人想將財產賣給「第三人」時，特定身分的人（如共有人、承租人、地上權人）有權要求以「同樣的條件」優先買下該不動產。
1. 債權效力 vs. 物權效力
這是最專業也最重要的區分，身為地政士，我必須提醒您兩者的差異：
- 債權效力（如土地法 34-1 條）：若賣方未通知優先權人就賣給他人並完成登記，該買賣仍有效，但優先權人可以向賣方請求損害賠償。
- 物權效力（如土地法 104 條）：若賣方未通知便過戶，優先權人可以主張該過戶行為無效，甚至要求塗銷登記後由自己買回。這對買方的威脅極大。
二、 共有土地的持分買賣：土地法第 34 條之 1 的實務應用
台灣有許多祖傳土地，經過幾代繼承，持分往往變得非常細碎。為了避免土地因共有人過多而難以開發，法律規定了共有人的優先購買權。
1. 誰有權利？
當其中一位共有人（出賣人）想把自己的持分賣給「共有人以外的人」時，其他共有人就有優先購買權（土地法第34-1條第4項）。
2. 必須履行的程序
身為地政士，在處理此類案件時，我會嚴格執行以下程序：
- 書面通知：出賣人必須以書面（通常建議使用存證信函）通知所有共有人買賣條件（包含價格、付款方式等）。
- 15 天的考慮期：共有人在收到通知後 15 天內若不表示意見，視為放棄（土地法第34條之1執行要點第13點）。
- 切結責任：在辦理過戶登記時，出賣人必須向地政事務所切結「已依法通知優先購買權人，且無人願優先購買」。
林代書提醒： 如果出賣人故意隱瞞買賣訊息，雖然過戶會成功，但若日後其他共有人提起訴訟請求損害賠償，出賣人往往得不償失。
三、 承租人的守護神：土地法第 104 條與 107 條
如果您是房東或房客，這部分與您息息相關。
1. 基地出賣（土地法 104 條）
若土地上有他人的房屋（如地上權、典權或租地建屋關係），當土地要賣時，房屋所有權人有優先購買權；反之亦然。這具有物權效力，絕對不能忽視。
2. 耕地租賃（土地法 107 條）
在農業社會背景下，為了保障辛勤耕作的農民，耕地承租人（佃農）在房東賣地時，擁有極強的優先購買權。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢四、 地政士的專業介入：為什麼程序正義至關重要？
為什麼買賣共有土地時，大家都說一定要找地政士？因為這中間有太多的「坑」。
1. 價格的對等性
優先購買權必須基於「同一價格」（或同樣條件）。如果第三人出價 1000 萬元，優先權人就必須出 1000 萬元，不能討價還價。地政士會負責審核買賣契約，確保條件公開透明。
2. 通知對象的精準度
有時候共有人已經過世，繼承人眾多且散居各地。地政士的專業在於透過謄本調查與戶政資料，精確找出所有應通知的對象，避免因漏掉一人而導致整起交易產生法律瑕疵。
3. 拋棄證明的取得
最穩當的做法是取得所有優先購買權人的「放棄優先購買權證明書」。但在實務上，若對方不願配合，我們便會透過存證信函與郵局雙掛號回執，作為地政事務所登記時的合法憑證。
五、 實務案例分享：沒做好程序的代價
曾有一位客戶 A 先生，私下將持分土地賣給了朋友並完成過戶。半年後，其他共有人發現後告上法院。雖然 A 先生認為「我的土地我想賣誰就賣誰」，但法院判定 A 先生違反土地法通知義務，導致其他共有人失去增加持分的機會，最終判定 A 先生需賠償其他共有人數十萬元的價差損失。
這就是為什麼我常說：「程序走得對，過戶才安心。」
結語：讓專業護航，確保資產交易圓滿
不動產是許多人一生中最大宗的資產交易。優先購買權的存在，雖然增加了一些行政程序，但其本意是為了維護法秩序與財產利用的完整性。
如果您目前正遭遇共有土地處分的難題，或是對租約中的優先權有疑慮，歡迎隨時諮詢。我們將以最專業的法律視角及專業的服務，為您的家產權益把關。
想要確保您的土地交易萬無一失嗎？現在就聯繫我們，讓我們為您的資產規劃最穩健的道路。
關於作者：林坤毅 地政士
林坤毅地政士深耕不動產領域多年，不僅精通複雜的土地登記與稅務規劃，更將「有溫度的專業」視為執業核心。面對高齡化社會，林地政士致力於協助家庭建立完善的資產傳承與防護網。他擅長以淺顯易懂的方式，將生硬的法規轉化為切實可行的解決方案，是無數家庭信賴的不動產守護者。他的座右銘是：「不僅處理房地，更要安頓人心。」
重點整理
Q1：如果有多個共有人都要主張優先購買權，該給誰買？
答：如果有多位共有人都想買，則由這些人按照原本的持分比例共同承買。除非他們之間另有協議，否則法律是以比例分配為原則。
Q2：優先購買權人可以要求分期付款嗎？
答：需視買賣雙方的買賣契約約定內容為何。優先購買權必須遵守「同一價格」或「同一條件」。
Q3：如果我把土地「贈與」給小孩，其他共有人有優先購買權嗎？
答：沒有。優先購買權僅限於「買賣」行為。若是贈與行為，則不適用土地法 34-1 條的優先購買權。
Q4：收到存證信函後，要在幾天內決定？
答：根據土地法 34-1 條執行事項規定，是收到通知後的 15 天內。如果逾期沒有以書面表示要買，法律就會視為您已經放棄這項權利。
Q5：買方如果知道有優先權人，該如何自保？
答：建議買方在契約中要求賣方負擔「瑕疵擔保責任」，並明確約定若因優先購買權人主張權利導致無法過戶時，賣方應退還價金並支付違約金。當然，最好的方法是請地政士先行確認所有優先權人皆已合法放棄。
