作者：林坤毅地政士
前言：愛要及時，更要有智慧
在台灣的家庭觀念中，將房產「生前移轉」給子女，往往代表著對下一代的提攜與疼愛。然而，我也在執業過程中見過許多長輩，在過戶完成後，子女的態度卻發生 180 度大轉變：原本的噓寒問暖變成了不聞不問，甚至動輒吵著要把父母送去養老院。
「林代書，我還有機會把房子要回來嗎？」這是許多人心碎的求助。今天，我要從法律與實務角度出發，告訴您如何透過「防不孝條款」，在贈與的同時，為自己留下一把開啟「回頭路」的鑰匙。
一、 法律工具箱：如何撤銷已經完成的贈與？
根據民法，贈與一旦過戶（所有權移轉登記完成），原則上就產生法律效力，不能隨意反悔。但法律為了保障贈與人的權益，留下了兩條重要的救濟途徑：
1. 民法第 416 條：法定撤銷權
這是法律賦予父母的最基本保障。如果受贈人（子女）有以下行為，贈與人可以在知道該事由的 1 年內行使撤銷權：
- 故意侵害行為：子女對父母或其近親有傷害、恐嚇等刑法處罰的行為。
- 不履行扶養義務：如果子女有扶養義務卻完全不履行。
【實務難點】：法律上的「扶養義務」認定較為嚴格。若父母名下仍有足夠資產足以維持生活，法院有時會認為子女暫時不給生活費「不構成」撤銷事由。因此，單靠這一條往往不夠。
2. 民法第 412 條：附有負擔之贈與（真正的防不孝條款）
這是我最推薦客戶使用的工具。在贈與時，雙方約定受贈人必須承擔某種「義務」（負擔）。如果孩子拿了房子卻不履行約定的義務，父母即可依法撤銷贈與，要求返還房產。
二、 進階稅務知識
在規劃贈與時，除了條款怎麼寫，「誰出錢繳稅」也是一大關鍵。根據財政部令（台財稅字第0920451458號）以及相關稅法規定：
核心重點：想退贈與稅？國稅局會看「法院是怎麼判的」
1. 基本原則：過戶完就不能隨便退稅
一般情況下，只要房子已經辦好過戶（移轉登記），且贈與稅也繳清了，國稅局原則上「不准」撤回申報。這就像買定離手，不能因為心情不好就要求退稅。
2. 例外情況：你有「法定撤銷權」
如果你是因為法律規定的原因要把房子拿回來（例如：被騙、被威脅、孩子不履行養你的約定、孩子對你不孝毆打等），並且滿足以下兩個條件，才可以申請退稅：
- 拿回所有權：已經透過法律程序，把房子的名字改回你的。
- 取得證明文件：拿到法院的判決及確定證明書、和解筆錄或調解筆錄。
3. 最關鍵的差別：國稅局「認不認帳」的標準
這是這段條文最專業的地方，我將其分為「自動退稅」與「還要再查」兩種情況：
情況 A：國稅局原則上會尊重（比較容易退稅）
- 關鍵點：法院有經過「實質調查」。
- 說明：如果這場官司雙方吵得很兇，你提出證據證明孩子不孝，孩子也提出辯解，最後法官依據證據認定「孩子確實不孝」，並寫在判決理由裡。這種經過法院認證的事實，國稅局通常會直接承認並退稅。
情況 B：國稅局會「重新調查」（不一定能退稅）
這類情況通常是指法院沒有真正去查證據，只是依據雙方的「約定」或「妥協」就結案：
- 認諾判決：你在法庭上告孩子，孩子直接說「對，我認輸，房子還你」。
- 自認事實：你說孩子不養你，孩子在法庭上直接說「對，我沒養他」。
- 和解/調解：雙方在法院或調解委員會私下談好，孩子同意還房子。
【為什麼這類要再查？】
國稅局擔心大家為了「避稅」而演假戲。例如：父子原本要贈與，後來發現稅太貴，就套好招去法院演一場「不孝鬧劇」，讓孩子直接認輸，企圖騙取退稅。
所以這類案件，國稅局會自己再查一遍，確定孩子是真的不孝，還是你們在演戲。
林代書的實務觀察與建議
這段規定告訴我們，「拿回房子」跟「退還贈與稅」是兩回事。
- 打贏官司不代表能退稅：如果你們是透過「和解」拿回房子，雖然房子拿回來了，但國稅局還是會要求你提供「孩子不孝或不養你」的實質證據（如醫療費單據、報案紀錄、簡訊對話等）。如果提不出證據，稅可能還是退不下來。
- 證據保存最重要：無論是要行使民法 412 條（不履行負擔）或 416 條（不孝條款），平時的匯款紀錄、生活照護開支、甚至是不愉快的對話紀錄，都要妥善保存。
常見問題白話筆記
| 情況 | 法院文件類型 | 國稅局態度 |
| 真理越辯越明 | 經法院調查證據的判決 | 原則上尊重，直接准予退稅。 |
| 對方直接認輸 | 認諾判決、自認事實判決 | 不一定退！ 國稅局會懷疑你們套招，會重新調查。 |
| 私下講好還屋 | 法院和解、調解委員會調解 | 不一定退！ 國稅局必須看到實質證據才會退稅。 |
林代書溫馨提醒：
不動產贈與後的撤銷是一條法律與稅務的雙重考驗。如果您目前正遇到子女不履行義務、想拿回房產並退稅的情況，建議不要只是私下和解，一定要請專業人士協助評估「證據的強度」，以免房子拿回來了，卻白白損失了一大筆贈與稅。
您目前是否正準備要提起撤銷贈與的訴訟？或者有相關的和解文件需要我幫您評估退稅的成功率呢？
三、 手把手教您：防不孝條款的「五大撰寫關鍵」
一份有效的「防不孝贈與契約」，不能只寫「孩子要孝順」這種抽象字眼。身為地政士，我建議契約必須包含以下具體、可量化的條件（如有特定需求及情況，建議與我們預約諮詢）：
1. 生活費的具體化
- 錯誤示範：孩子應每個月給父母生活費。
- 正確示範：受贈人應於每月 5 日前，匯款新台幣參萬元整至贈與人指定之銀行帳戶（帳號：XXXX…），作為扶養費用。
2. 醫療與看護負擔
明確約定若父母生病住院、需聘請外籍移工或台籍看護時，相關費用由受贈人全額負擔或按比例負擔。
3. 居住權的保留
這是長輩最在意的。應明確寫入：「受贈人承諾贈與人得無償居住於本房地至終老，受贈人不得將房地出租、出售、抵押或以任何理由要求贈與人搬離。」
4. 祭祀與探視義務
甚至可以約定特定的年節必須返家探視、陪同就醫的頻率等。
5. 違約條款與撤銷權行使
「若受贈人違反上述任一義務達二次（含）以上，贈與人得不經催告撤銷本件贈與，受贈人應負擔所有稅費辦理所有權移轉登記返還予贈與人。」
四、 實務防護三部曲：不只是簽契約而已
簽完契約後，如何確保房子不會被孩子偷偷賣掉？地政士會建議您做以下三件事：
- 契約公證：將「附有負擔贈與契約」送至民間公證人事務所由公證人進行公證，確保其法律效力與真實性。
- 辦理「預告登記」：這是最關鍵的一步。在過戶給孩子的同時，於地政事務所辦理預告登記，約定「未經父母同意，不得將本案不動產為處分、設定負擔或轉讓」。這能有效鎖住房產，孩子想賣房，銀行與買家一查謄本就會卻步。
結語：讓傳承成為愛的延續，而非關係的終點
在處理過無數的遺產與贈與案件後，我深深體會到：「好的契約，是為了保全家庭的感情。」 當規則講清楚了，子女知道拿了這份大禮需要負擔的責任，父母也能安心地享受晚年，這才是最理想的傳承。
千萬不要因為不好意思，就省略了這些保障。專業的規劃不僅能幫您節省稅費，更能為您的愛穿上一層堅固的盔甲。
【關於作者】 林坤毅地政士，一名在不動產法律與稅務規劃領域深耕多年的地政士。我的使命是協助客戶在傳承財富的過程中，不僅能達成節稅的最優解，更能透過完善的契約與法律制度，守護家庭的和諧與長輩的尊嚴。我深信，好的法律規劃不應是冷冰冰的條文，而是溫暖且厚實的防線。
重點整理
Q1：如果孩子把房子拿去抵押貸款了，我還能拿回來嗎？
答：如果孩子已經設定抵押給銀行，您撤銷贈與拿回房子的時候，該抵押權通常依然存在（除非您能證明銀行是惡意的）。所以，我強烈建議過戶時一定要搭配「預告登記」，從源頭阻止孩子私自貸款。
Q2：財政部說土增稅和契稅是受贈人付，那如果是我（贈與人）幫孩子付呢？
答：這在實務上很常見。但請注意，如果您代為繳納稅款，這筆稅款會被國稅局視為「另一筆贈與」，可能會產生額外的贈與稅。建議在規劃時先找地政士試算免稅額度。
Q3：孩子如果對我大小聲、態度很差，這樣算不孝嗎？能收回房產嗎？
答：單純的「態度不好」很難在法院認定為「不履行扶養義務」。這就是為什麼「附有負擔贈與」很重要。如果契約寫的是「每週要回家吃一次飯」，而他沒做到，這就是具體的違約。
Q4：撤銷贈與有時效嗎？
答：有的。民法 416 條的法定撤銷權，必須在您知道孩子有不孝行為後的 1 年內行使。如果是 412 條的附負擔贈與，則建議在發現違約後儘速發出存證信函。
