市地重劃後的土地變黃金？出售時小心「取得日」認定的稅務陷阱！

撰文｜林坤毅 地政士

前言

在台灣，參與「市地重劃」往往被視為資產增值的良機。隨著都市計畫的推進，原本形狀不整或未經開發的土地，經過重劃後變得方正且公共設施完善，地價自然水漲船高。然而，許多地主在享受資產增值的喜悅時，卻容易忽略隱藏在背後的複雜稅務問題，特別是當您準備出售這些土地時，「房地合一稅」的申報與否，往往取決於一個微小卻關鍵的細節——取得日。

身為一名地政士，我常提醒客戶：「重劃後的土地，雖然都在同一張權狀裡（同一筆土地，取得持分的數量及時間點不同），但在稅法的眼中，它們可能有著截然不同的『身分證』。」

今天來為大家詳細拆解參與市地重劃後，出售土地時必須注意的「取得日」認定標準，以及如何避免因漏報房地合一稅而面臨的罰則。

一、 為什麼重劃後的土地會有「兩個生日」？

市地重劃的概念，簡單來說就是將一定區域內畸零細碎、不整的土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，最後再將可建築土地分配回原土地所有權人。

但在這個過程中，地主最後拿到的土地面積，通常不會剛好等於原本應分配的面積。這就衍生出了兩種不同的土地來源性質：

1. 經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地（簡稱：A土地）：這部分視為原有土地的延續。雖然土地的位置可能變了，但在法律與稅務認定上，它是您原本那塊地的「化身」。
2. 以繳納差額地價取得之土地（簡稱：B土地）：如果在重劃分配時，您分到的土地比原本應得的還多，或者為了符合最小建築單元面積而額外增購了土地，這多出來的部分，您必須繳納「差額地價」。在稅務認定上，這部分等同於您是「新買進」的土地。

關鍵差異：

• A土地（延續）：取得日追溯回您最早取得那塊舊地的日子。
• B土地（新購）：取得日是重劃後「所有權移轉登記日」。

這兩個日期的差異，將直接決定您適用的是「舊制」（僅課土地增值稅）還是「新制」（房地合一所得稅）。

二、 案例拆解：陳先生的稅務驚魂記

讓我們用國稅局舉的例子，來具體說明這個時間差造成的巨大稅務影響。

1. 故事背景

• 納稅義務人：陳君。
• 原始取得：民國 59 年 8 月購入高雄市左營區 3 筆土地（這在房地合一稅實施前很久）。
• 參與重劃：民國 102 年參與市地重劃。
• 重劃完成登記：民國 108 年 4 月 24 日。
  • 陳君分回了 A土地（扣除負擔後的應分配土地）。
  • 陳君另外繳錢買了 B土地（差額地價取得）。
• 出售時間：民國 113 年 6 月 12 日簽約，11 月 26 日完成移轉登記。

2. 稅務判定：一筆交易，兩樣情

當陳君在 113 年快樂地賣掉整塊地時，他可能認為這塊地是他持有 50 幾年的祖產，應該跟房地合一稅無關吧？錯了，魔鬼藏在細節裡。

• 針對 A 土地（重行分配部分）：
  • 認定取得日：民國 59 年 8 月（原土地取得日）。
  • 稅制判斷：取得日在 105 年 1 月 1 日以前。
  • 結論：適用舊制。出售時只需繳納土地增值稅，免納房地合一稅。這部分陳君可以放心。
• 針對 B 土地（差額地價部分）：
  • 認定取得日：民國 108 年 4 月 24 日（重劃後移轉登記日）。
  • 稅制判斷：取得日在 105 年 1 月 1 日以後。
  • 結論：適用新制（房地合一稅）。
  • 申報義務：陳君必須在所有權移轉登記日（113.11.26）之次日起算 30日內，自行申報房地合一稅。

如果陳君誤以為整塊地都是舊制而未申報，國稅局將會針對「B土地」的獲利部分，對他進行補稅甚至處罰。這就是為什麼我們常說，地政士的專業協助在簽約當下就至關重要。

三、 魔鬼細節：即使「互不找補」也可能藏雷

很多地主會問我：「林代書，當時重劃協議書上寫著『互不找補』，我沒有實際掏錢出來繳差額地價啊，這樣還算新取得嗎？」

答案是：要看實際面積變化。

國稅局的見解非常明確：「如重劃後實際分配土地面積與原本應分配土地面積有所差異，縱因重劃協議約定互不找補，而無須實際繳納差額地價，仍屬以繳納差額地價方式取得。」

這意味著，只要您分回來的地，比您帳面上應得的「多」了出來，那多出來的一丁點持分，在稅務上就被視為是重劃完成那一天「新取得」的。

另一種常見情況：增配土地

有些重劃區因為地塊規劃的關係，原本分配的土地未達「最小分配面積標準」（太小塊不能蓋房子）。這時地主會向重劃會「價購」增配土地。這種情況更為明確，這塊增購的部分，絕對是屬於新制房地合一稅的課徵範圍，取得日就是重劃後登記的那一天。

四、 繼承傳承：長輩留下的重劃地怎麼算？

這是另一個我常在諮詢時常遇到的問題。

「林代書，這塊重劃地是我爸爸留下來的，他在重劃前就買了，後來我繼承了。現在我賣掉，取得日是算我繼承那天，還是爸爸買的那天？」

這裡有一個對納稅人相對有利的解釋函令。

若交易是繼承取得被繼承人參與土地重劃後取得之應分配土地：

• 認定標準：以被繼承人（長輩）原取得重劃前土地之日為準。
• 非認定標準：不是繼承開始日（長輩過世日），也不是重劃後完成移轉登記日。

舉例說明：

假設爸爸在民國 80 年買地，90 年重劃，110 年過世由兒子繼承，兒子 113 年出售。

• 取得日：認定為民國 80 年。
• 稅制：舊制（免房地合一稅）。

注意！ 這裡指的也是「重行分配（A土地）」的部分。如果爸爸在重劃時有繳納差額地價取得「B土地」，且該重劃登記日在 105 年以後，那麼該部分即使經過繼承，兒子出售時仍可能面臨房地合一稅的問題（需視繼承發生日及持有期間等綜合判斷，這部分較為複雜，建議個案諮詢）。

五、 給地主的四大護身錦囊

面對如此複雜的稅務迷宮，我整理了以下四個步驟，希望能保護您的資產不受稅務罰款侵蝕：

1. 翻出舊資料，確認「前世今生」

在出售重劃地之前，請務必找出當年的「重劃負擔總費用證明書」或相關分配清冊。確認您手中的土地，究竟有多少比例是「原權利分配」，有多少比例是「差額地價取得」。

2. 計算持有期間與稅制分流

不要將整筆土地視為單一稅制。請習慣將它「切」開來看。

• 舊制部分：計算土地增值稅（土地經重劃後第1次移轉時可扣除重劃費用及土地增值稅減徵40%）。
• 新制部分（差額地價）：計算持有年份。持有越久，房地合一稅率越低（45% -> 35% -> 20% -> 15%）。

3. 善用自用住宅優惠

如果那塊差額地價取得的土地上蓋有房子，且符合「自用住宅」規定（設籍、無出租營業、持有滿6年），或許可以利用 400 萬免稅額 及 10% 優惠稅率 來節稅。即便只是小小一塊「B土地」，善用優惠也能省下可觀的稅金。

4. 委託專業，切勿憑感覺申報

房地合一稅的申報期限非常嚴格（移轉後 30 日內）。很多民眾因為認為自己是賣「舊地」而完全忽略申報，結果幾年後收到國稅局的連補帶罰通知書，罰鍰往往是漏稅額的倍數起跳，得不償失。

六、 重點快問快答 (Q&A)

為了幫助大家快速釐清重點，林代書特別整理了三個最常見的疑問：

Q1：我怎麼知道我的土地有沒有包含「差額地價取得」的部分？

A： 這是肉眼看不出來的！您必須調閱當初重劃完成後的「土地分配計算書」或「重劃負擔總費用證明書」。如果上面顯示您的「實配面積」大於「應配面積」，那多出來的部分就是屬於差額地價取得，適用新制房地合一稅的可能性極高。

Q2：我和隔壁地主講好「互不找補」，我也沒付錢，這樣也算新取得嗎？

A： 算的！ 這是最大的誤區。國稅局認定的是「面積的增加」，而非您是否實際掏出現金。只要重劃後您分到的面積比原本應得的還多，在稅務上就被視為新取得的土地。

Q3：出售重劃後的土地，如果要繳房地合一稅，期限是多久？

A： 如果您的土地包含需課稅的「差額地價」部分，請務必在所有權移轉登記日（過戶完成日）之次日起算 30 日內完成申報。請注意，這與舊制土地增值稅的申報時間點不同，千萬別搞混而錯過期限。

七、 結語：專業讓資產傳承更安心

土地，承載著家族的記憶與財富的累積。參與市地重劃本是一樁美事，讓土地價值翻倍，環境煥然一新。然而，隨著稅制的改革，資產處理的精細度要求也越來越高。

陳先生的案例告訴我們，稅務規劃不能只看表面。那一小塊「繳納差額地價」取得的土地，就像是混在羊群裡的狼，若不小心辨識，可能會咬傷您的荷包。

希望透過這篇文章，能讓您對重劃後的土地交易有更清晰的概念。如果您手邊正好有類似的重劃土地想要處分，或者對於繼承取得的土地性質感到困惑，請別客氣，隨時尋求專業地政士的協助。我們存在的價值，就是為您在繁雜的法規中，理出一條最安全、最省稅的道路。