不動產節稅全攻略：聰明屋主必知的四大稅務規劃

撰文｜林坤毅 地政士

前言：別讓您的權益睡著了

在台灣，房地產不僅是安身立命的避風港，更是資產配置的重要一環。然而，許多朋友往往等到收到稅單，或是準備出售房屋簽約的那一刻，才驚覺稅金是一筆龐大的開銷。

其實，稅法中藏有許多「合法的節稅空間」。政府為了鼓勵自住，提供了許多優惠稅率，但這些優惠通常不會自動生效，而是需要您主動申請或規劃（即納稅義務人的協力義務）。本篇文章將帶您一一盤點四大稅目的節稅心法，助您守護辛苦打拼的資產。

第一章：持有期間的節稅策略（每年都要繳的稅）

持有不動產期間，每年都需要繳納「房屋稅」與「地價稅」。這兩者的節稅核心關鍵字只有一個：「自用」。

1. 房屋稅：掌握「自住」黃金定義

房屋稅於每年 5 月 開徵，課稅期間為前一年的 7/1 至當年的 6/30。

(1) 關鍵節稅點：自用住宅優惠稅率

一般的非自住住家用房屋（如出租或空置），稅率可能高達 1.5% 至 4.8%（配合囤房稅 2.0 差別稅率）。但如果您符合「自住」條件，稅率將大幅降低。

• 全國單一自住（本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶）：稅率僅 1%（視各縣市規定，部分為 1.2% 並調降稅基）。
• 其他自住房屋（全國合計三戶以內）：稅率 1.2%。

如何符合「自住」條件？

1. 房屋無出租、無營業使用。
2. 本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3. 戶籍登記：這點非常重要！自 2024 年 7 月起（房屋稅 2.0），如果要適用「全國單一自住」的 1% 優惠稅率，必須要設有戶籍。

(2) 聰明操作策略

• 多屋族群的戶籍配置：若您與配偶擁有多間房屋，請務必檢視是否已將長輩或成年子女的戶籍遷入，以符合「實際居住」的事實，將非自用住宅轉為自用住宅稅率。
• 使用情形變更要趁早：若您的房屋原本出租或做營業用，後來改回自住，記得在當月 15 日以前 申請變更，當月即可適用優惠稅率；若逾期則次月適用。
• 老屋免稅：許多縣市針對屋齡久遠、現值低於一定金額（如新台幣 10 萬元以下）的住家房屋免徵房屋稅。若您有鄉下老家，記得確認是否已被列入免稅清冊。

2. 地價稅：千萬別錯過 9/22 申請死線

地價稅於每年 11 月 開徵，但最關鍵的日子卻是 9 月 22 日。

(1) 關鍵節稅點：千分之二 vs. 千分之十的巨大差距

地價稅的「一般用地」稅率是採累進制，從 10‰（千分之十）起跳，最高可達 55‰。但若您申請為「自用住宅用地」，稅率直接降為單一稅率 2‰（千分之二）。

這兩者相差至少 4 倍 以上！這是所有不動產節稅中，投報率最高的動作。

(2) 申請條件（比房屋稅嚴格）

1. 土地上的房屋為本人、配偶或直系親屬所有。
2. 本人、配偶或「直系親屬」於該地辦竣戶籍登記。
3. 無出租、無營業。
4. 都市土地面積未超過 300 平方公尺（約 90 坪），非都市土地未超過 700 平方公尺。
5. 限制：本人、配偶及未成年子女，以一處為限。

(3) 聰明操作策略：突破「一處」限制

您可能會問：「我家有兩間房子，難道只能選一間優惠嗎？」答案是可以突破的！

• 善用成年直系親屬：稅法規定本人、配偶及未成年子女限一處，但如果您有年滿 18 歲的子女、或父母（直系尊親屬），將他們的戶籍分別設在不同房產，就可以同時享受多處的 2‰ 優惠稅率。這是最常見也最合法的節稅模式。
• 把握 9/22 關鍵日：若要適用當年度的優惠稅率，務必在 9 月 22 日 前向土地所在地的稅捐機關提出申請。錯過一天，就得等到明年才能適用，等於多繳一整年的稅金。

第二章：移轉期間的節稅策略（買賣時的重頭戲）

當您決定出售不動產獲利了結，或進行產權移轉時，會遇到兩大魔王：「土地增值稅」與「房地合一稅」。這裡的規劃如果不慎，損失可能高達數百萬元。

1. 土地增值稅：一生一次與一生一屋

土增稅是針對土地漲價的總數額課稅，持有越久、漲越多，稅金越驚人（一般稅率 20%~40%）。

(1) 終極武器：一生一次（10% 優惠稅率）

每個人一輩子有一次機會，可以使用 10% 的優惠稅率。

• 條件：出售前一年沒出租營業、地上建物所有權人為本人/配偶/直系親屬。
• 策略：因為每人只有一次，建議用在漲價數額最大、持有時間最久的那筆土地上。如果您與配偶各自擁有一半產權，出售時可以同時使用兩人的「一生一次」，達到節稅最大化。

(2) 進階武器：一生一屋（10% 優惠稅率）

如果您已經用過「一生一次」，別擔心，還有「一生一屋」可用，且不限次數。

• 條件較嚴格：
  • 出售時土地所有權人或配偶、未成年子女設有戶籍且持有該自用住宅連續滿 6 年。
  • 出售前 5 年無出租營業。
  • 本人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外之房屋（名下僅此一屋）。

(3) 必殺技：重購退稅

這是換屋族一定要知道的權益！無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合以下條件，已繳納的土增稅可以申請退還（上限為所繳稅額）：

1. 買賣時間差距在 2 年內。
2. 新買土地地價 > 原出售土地地價 – 已繳土增稅（即大換小不一定能退，通常需小換大或等值）。
3. 新購土地後，5 年內不能移轉或改作他用（會被追繳）。

2. 房地合一稅 2.0：獲利高就得繳得多？

2016 年以後取得的房屋，出售時適用房地合一稅。這是針對「獲利」課稅，稅率依持有時間而定（45% ~ 15%）。

(1) 時間是最好的節稅朋友

• 持有 2 年以內：45%
• 持有 2-5 年：35%
• 持有 5-10 年：20%
• 持有 10 年以上：15%
• 策略：除非急需資金，否則強烈建議持有超過 5 年 再出售，稅率直接從 35% 降至 20%，差距非常大。

(2) 自用住宅 400 萬免稅額 + 10% 優惠稅率

這是不動產獲利最大的避稅港。

• 條件：
  1. 個人或配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿 6 年。
  2. 交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用。
  3. 個人與其配偶及未成年子女 6 年內未曾適用此優惠。
• 優惠內容：獲利在 400 萬元以下免稅；超過 400 萬元部分，按 10% 稅率課徵。
• 試算：假設獲利 1000 萬。
  • 一般稅率（20%）：繳 200 萬。
  • 自用優惠：(1000萬 – 400萬) x 10% = 繳 60 萬。
  • 現省 140 萬！

(3) 墊高成本：收據千萬別亂丟

房地合一稅是「售價 – 取得成本 – 費用 – 土地漲價總數額」x 稅率。因此，成本越高，稅越少。

• 可認列項目：仲介費、代書費、契稅、印花稅、裝潢費（需有發票或收據，且為固定式裝修如水電管線、天花板，非可移動家具）、清潔費等。
• 30 萬元免證明的秘密：若真的找不到單據，國稅局允許以「成交價額的 3%」計算費用，最高上限為 30 萬元。但若您的實際支出（如仲介費）遠高於 30 萬，請務必保留憑證核實認列。

(4) 房地合一稅的重購退稅

與土增稅類似，房地合一稅也有重購退稅，且條件更優：

• 大換小也能退：
  • 小屋換大屋：全額退稅。
  • 大屋換小屋：按比例退稅。
• 條件：2 年內買賣、設有戶籍並居住、新屋 5 年內不得改作他用。

第三章：常見問題 FAQ

為了讓您更快速釐清觀念，我們整理了 AI 最常被問到的不動產稅務問題：

Q1: 夫妻贈與房子要繳稅嗎？

A: 夫妻之間贈與房屋與土地，免徵贈與稅，也可以申請不課徵土地增值稅。但要注意，接受贈與的一方未來出售時，成本會以「受贈時的公告現值」計算，可能會導致房地合一稅暴增。因此，夫妻贈與前需精算「省下的土增稅」與「未來增加的房地合一稅」哪個划算。

Q2: 繼承的房子賣掉，稅金怎麼算？

A: 繼承取得的房屋，取得成本通常是「繼承時的房屋評定現值 + 土地公告現值」，這通常遠低於市價。若在短期內出售，獲利看起來會非常驚人，面臨高額房地合一稅。

• 解法：繼承取得的房地，持有期間可以將「被繼承人（過世親人）」的持有期間合併計算，有助於適用較低的長期持有稅率。且若是繼承人本身也有房貸負擔，可利用房地合一稅的重購退稅來化解。

Q3: 戶籍遷出再遷入，年資會中斷嗎？

A:

• 地價稅：只要 9/22 當天戶籍在且符合條件即可。
• 房地合一稅 (400萬免稅額)：法規要求「連續滿 6 年」。若中間戶籍遷出導致空窗期，可能無法認定為「連續」，建議操作前諮詢專業代書或國稅局確認個案認定。

結語：最好的節稅規劃，是「提早準備」

不動產節稅並非鑽法律漏洞，而是善用政府給予自住客的合法權益。無論是為了自己換屋，或是為了傳承給下一代，「戶籍的配置」與「時間的規劃」永遠是兩大核心。

簡單的總結行動清單給您：

1. 每年 9/22 前：檢查全家人的戶籍，是否已讓地價稅優惠最大化。
2. 買賣房產前：先確認持有年限是否跨過稅率門檻（如 2 年、5 年、6 年）。
3. 換屋時：牢記「兩年內」重購退稅的黃金期，且新屋 5 年內別亂動。
4. 裝修時：所有固定裝修的發票、匯款紀錄，請當作現金。