撰文｜林坤毅 地政士
前言：父母的愛，需要更聰明的算盤
「孩子要在台北成家不容易，我想把名下那間公寓過戶給他，省得他揹房貸。」
這是許多來到代書事務所或會計師面前的父母，最常掛在嘴邊的一句話。在華人的觀念裡，有土斯有財，把房子過戶給孩子，似乎是最直接展現愛與支持的方式。在過去舊制稅法的年代，這確實是一個節稅又實惠的好方法；然而，隨著 房地合一稅 的實施與修法，這個觀念如果沒有與時俱進，您的一番好意，極有可能在孩子未來想要換屋或賣房時，變成一張高達數百萬元的稅單。
這篇文章將不只告訴您「為什麼」，更會教您「怎麼做」。我們將拆解 取得成本 的陷阱，運用 贈與稅免稅額，並教您如何合法利用 二親等買賣，讓資產毫髮無傷地傳承給下一代。
第一章：看不見的陷阱—為什麼「直接送」變得不划算了？
要理解為什麼現在「送房子」不是好主意，我們必須先搞懂一個核心關鍵字：取得成本 。
1. 稅制的巨變：舊制 vs. 房地合一稅
在 2016 年以前（舊制），賣房子主要課徵的是土地增值稅（依公告現值）和財產交易所得稅（依房屋評定現值）。因為這兩個「現值」通常遠低於市價，所以稅負相對較輕。
但 房地合一稅 上路後，遊戲規則徹底改變了。現在賣房的獲利計算公式如下：
課稅所得 = 成交價格 － 取得成本 － 相關費用 － 土地漲價總數額
2. 「贈與」的致命傷：取得成本被低估
問題就出在 「取得成本」 的認定上：
- 如果是買來的： 取得成本 = 您當時實際買房的「市價」。
- 如果是送的（贈與）： 取得成本 = 房屋評定現值 + 土地公告現值。
⚠️ 關鍵警示：
房屋評定現值與土地公告現值，通常只有市價的 20% ~ 30%。這意味著，如果您把市價 2000 萬的房子送給孩子，國稅局認定孩子的「取得成本」可能只有 600 萬。
3. 未來賣房的恐怖後果
試想一下，如果孩子幾年後因為工作變動或想換大房子，將這間房子以 2200 萬賣出。
- 實際獲利： 2200萬 – 2000萬（原價值）= 200萬（感覺還好，對吧？）
- 國稅局眼中的獲利： 2200萬 – 600萬（贈與認定成本） = 1600萬！
您沒看錯，孩子明明只賺了微薄的價差，甚至可能沒賺，但在稅法上，他卻「獲利」了 1600 萬。這 1600 萬若適用高稅率，稅金將會是天價。
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馬上諮詢第二章：實例試算—「贈與」vs.「二親等買賣」
為了讓您更有感，我們來做一個具體的數學題。假設陳爸爸有一間市價 2000 萬 的房子，土地公告現值加房屋評定現值為 600 萬。
若陳小弟在持有該房產 3 年後，以 2500 萬 賣出。（假設不考慮土地漲價總數額與費用，純看主結構）
情境 A：陳爸爸選擇「直接贈與」
- 陳小弟的取得成本： 600 萬（政府認定）。
- 賣出價格： 2500 萬。
- 房地合一稅課稅基礎： $2500 – 600 = 1900 萬。
- 持有 3 年稅率： 35%。
- 應繳稅金：1900 萬× 35% = 665 萬
情境 B：陳爸爸選擇「二親等買賣」（買賣過戶）
陳爸爸用「賣」的方式給陳小弟，雖然是父子，但只要資金流向清楚，就能認定為買賣。
- 陳小弟的取得成本： 2000 萬（實際交易價格）。
- 賣出價格： 2500 萬。
- 房地合一稅課稅基礎： $2500 – 2000 = 500 萬。
- 持有 3 年稅率： 35%。
- 應繳稅金：500 萬× 35% = 175 萬
📊 殘酷的比較表
| 比較項目 | 情境 A：直接贈與 | 情境 B：二親等買賣 | 差異結果 |
| 移轉方式 | 贈與過戶 | 買賣過戶 | 買賣較繁瑣但安全 |
| 認定成本 | 600 萬 (公告現值) | 2000 萬 (市價) | 買賣成本高出 3 倍 |
| 未來賣出價 | 2500 萬 | 2500 萬 | 相同 |
| 計算獲利 | 1900 萬 (暴利?) | 500 萬 (合理獲利) | 贈與造成虛擬獲利 |
| 未來稅金 | 665 萬 | 175 萬 | 省下 490 萬！ |
💡 結論： 僅僅是過戶方式的不同，未來的稅金差距竟然可以高達 490 萬元！這筆錢足以讓孩子再付一間房子的頭期款了。
第三章：破解之道—如何操作「二親等買賣」？
既然知道「買賣」比「贈與」好，但孩子剛出社會，哪來 2000 萬跟爸爸買房子？這就是操作的藝術所在。我們需要結合 「贈與稅免稅額」 與 「分年規劃」。
什麼是「二親等買賣」？
根據《遺產及贈與稅法》第 5 條第 6 款，二親等以內親屬（如父子）間財產之買賣，除非能提出支付價款的確實證明，否則視同贈與。
換句話說：只要能證明孩子真的有「付錢」給爸媽，這就算買賣，而非贈與。
黃金操作四步驟
Step 1：善用每年的贈與稅免稅額
目前（2025年適用）每人每年有 244 萬元 的贈與稅免稅額。
- 爸爸每年給孩子：244 萬
- 媽媽每年給孩子：244 萬
- 一年合計可轉移：488 萬
父母可以在幾年內，利用免稅額將現金合法轉移到孩子帳戶，累積作為「自備款」。
Step 2：簽訂正式買賣契約
父子之間必須簽訂私契（買賣契約），價格可以參考市價，不必完全等於市價，但不能低得太離譜（建議不低於市價 70-80%，以免被國稅局刁難）。
Step 3：金流要乾淨（自備款 + 貸款）
孩子用父母前幾年給的現金（已累積的自備款）支付頭期款給父母。剩下的款項，則由孩子向銀行申請房貸支付給父母。
- 注意： 銀行撥款給父母後，這筆錢就是父母的養老金，或者父母可以再分年慢慢贈與回去給孩子償還房貸。
Step 4：向國稅局申報
帶著買賣契約、資金流程證明（存摺匯款紀錄、支票等），向國稅局申報「非屬贈與同意移轉證明書」。
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馬上諮詢第四章：還有其他招數嗎？繼承與自用住宅優惠
除了二親等買賣，還有兩個重要的觀念您必須知道。
1. 繼承：最省錢但有時效性
如果父母不急著現在過戶，「繼承」 其實是稅務成本最低的方式。
- 優點： 免徵土地增值稅，且遺產稅免稅額高（單件 1333 萬 + 各種扣除額）。
- 缺點： 繼承取得的房產，其「取得成本」依然是「公告現值」。如果孩子繼承後很快就想賣掉，一樣會面臨高額房地合一稅的問題。
- 解法： 繼承後的房子適合長期持有或自住，不適合短期炒作。
2. 自住優惠：400 萬免稅額 + 10% 稅率
如果不小心已經用了「贈與」方式過戶，或者孩子繼承了房產，未來想賣怎麼辦？
請務必遵守 「重購退稅」 或 「自用住宅優惠」 條件：
- 個人或配偶、未成年子女設有戶籍。
- 持有並實際居住連續滿 6 年。
- 無出租、供營業或執行業務使用。
符合上述條件，賣房獲利在 400 萬元以下免稅，超過部分僅課徵 10% 稅率。這是挽救高額稅負的最後一道防線。
第五章：常見問題集 (FAQ)
Q1: 我可以直接把房子以「公告現值」賣給孩子嗎？
A: 不建議。 雖然法律沒規定不行，但若成交價顯著低於公告現值（例如公告現價 800 萬，您只賣 600 萬），國稅局會認為這中間的差額是「贈與」，可能還是會被課贈與稅，且未來孩子賣房時，成本認定依然偏低，無法完全解決房地合一稅的問題。
Q2: 為了做「二親等買賣」，我可以假裝匯款給孩子，孩子再匯回來嗎？
A: 絕對不行！ 這是「假買賣、真贈與」，涉及使公務員登載不實及逃漏稅。國稅局會查核資金來源（孩子的錢哪來的？）以及去向（父母拿到錢後去哪了？）。如果是父母先匯錢給孩子當天立刻匯回，這就是明顯的左手換右手，必定被補稅加罰。請務必利用「分年贈與」合法累積資金。
Q3: 房地合一稅這麼重，那房子是不是都不能過戶了？
A: 不是不能過戶，而是要「選對方法」。
- 若孩子打算長期自住（超過 6 年）：贈與或繼承影響較小（可利用 400 萬免稅額）。
- 若孩子可能短期變現或換屋：強烈建議採用「二親等買賣」。
結語：愛要給得有智慧，別讓稅金吃掉您的心血
時代在變，稅法在變，父母愛孩子的心不變，但傳承的方式必須改變。
「房地合一稅」的設計初衷是為了遏止炒房，但卻無意間設下了資產傳承的關卡。如果您還是依循舊觀念，直接把鑰匙和權狀交給孩子，未來等待他們的可能不是安居樂業，而是國稅局的補稅通知單。
總結重點：
- 直接贈與會導致取得成本過低，未來賣房稅負極重。
- 二親等買賣能墊高取得成本，是目前最靈活的過戶策略。
- 善用每年 488 萬（父母合計） 的贈與稅免稅額，幫孩子合法累積買房資金。
資產傳承是一場馬拉松，不是百米衝刺。提早規劃，分年佈局，才能讓您的愛，完整無缺地傳遞到孩子手中。
