撰文｜林坤毅 地政士
前言：在房產交易的喜悅中，多一份警覺
身為專業地政士，我必須誠實地提醒您：不動產交易因為金額龐大、流程複雜，一直是詐騙集團眼中的肥羊。 一個疏忽，不僅可能損失定金，甚至可能導致房產被過戶、背負巨額債務。
這篇文章不是為了製造恐慌，而是為了賦予您「知識的力量」。透過了解詐騙的底層邏輯與最新手法，您將擁有一雙火眼金睛，能自信地保護自己與家人的權益。
為什麼不動產詐騙這麼容易得手？
在深入探討手法之前，我們先來理解為什麼這類詐騙層出不窮。了解敵人的弱點，我們才能更好地防禦。
1. 資訊不對稱
房產交易涉及地政、稅務、法律及金融等多個專業領域。一般民眾一生可能只交易一兩次，對於流程極度陌生。詐騙集團正是利用這種「專業落差」，用看似專業的術語（話術）來誤導受害者。
2. 利用人性的「急」與「貪」
- 急售/急買：賣方急著變現，或買方怕好房子被搶走，往往會跳過必要的查證步驟。
- 貪便宜/貪高價：買方想撿便宜，賣方想賣高於市價，這兩種心態最容易被詐騙集團鎖定。
3. 流程的時間差
不動產過戶並非一手交錢一手交貨，中間有簽約、用印、完稅、過戶等漫長的流程。詐騙集團利用這段「空窗期」，偷偷將房屋設定抵押或過戶。
深度解析：五大常見不動產詐騙手法
知己知彼，百戰不殆。以下是目前台灣最猖獗的五種不動產詐騙模式，請您務必仔細閱讀。
手法一：假買方，真過戶（詐騙賣方）
這是有屋主最常遇到的噩夢。詐騙集團會偽裝成「財力雄厚」或「誠意十足」的買家，甚至不殺價，讓屋主卸下心防。
- 操作模式：
- 爽快出價：買方（詐騙者）迅速出價，甚至高於行情，並支付一筆頭期款（通常只有 1-2 成）以取信屋主。
- 指定代書：買方堅持使用自己認識的代書（地政士），理由可能是「配合度高」或「有親戚關係」，拒絕使用雙代書或履約保證。
- 騙取文件：在支付少部分款項後，買方夥同假代書，以「辦理貸款」或「節稅」為由，騙取屋主的印鑑證明、權狀正本及身分證影本。
- 暗中過戶/設定：利用這些文件，詐騙集團迅速將房屋過戶給第三人，或者拿去向地下錢莊設定高額抵押貸款。
- 人間蒸發：等屋主發現尾款遲遲未入帳時，房子已經不是自己的，或者已經揹了巨額債務，買方早已聯絡不上。
專業破解點：堅持使用「雙地政士」制度，並務必承作「履約保證」。
手法二：假房東，真詐財（租屋詐騙）
對於租屋族來說，這種手法屢見不鮮，特別是在熱門地段。
- 操作模式：
- 盜圖刊登：在租屋網上刊登裝潢精美、地段極佳但租金低於行情的物件（照片通常是盜用的）。
- 製造搶手假象：當您聯繫時，對方會說：「現在很多人在排隊看房，但我看你有緣，如果你先匯定金，我就優先留給你。」
- 無法看房：對方會找各種理由（如人在國外、隔離中、前房客還沒搬走）拒絕實際看房，要求先匯款再寄鑰匙。
- 收款失聯：匯款後，對方立即封鎖您的聯繫方式。
專業破解點：不看房、不簽約絕不匯款。務必核對房東的身分證與權狀及其他文件是否相符。雖然非所有權人也可以出租，但請記得要請對方出示有權出租之法律文件（合約或授權書）。
手法三：AB 合約與超貸（買賣雙方皆可能受害）
這是一種遊走法律邊緣，甚至觸犯刑法的詐騙手法，通常用來騙取銀行貸款。
- 操作模式：
- 簽訂兩份合約：買賣雙方私下協議一個真實成交價（B約），但為了向銀行貸到更多錢，或是為了要在實價登錄上造假以哄抬房價，雙方另外簽訂一份價格較高的虛假合約（A約）。
- 風險爆發：
- 對買方：若被銀行發現，將面臨貸款追回、詐欺罪起訴，甚至信用破產。
- 對賣方：若買方日後反悔，要求依據A約（高價）履行合約內容，或者涉及稅務申報不實，賣方將面臨補稅罰款及刑事責任。
專業提醒：切勿因一時貪念配合簽署 AB 合約，這屬於「使公務員登載不實」及「詐欺」行為，代價極其慘重。
手法四：假債權，真法拍
這是一種極為惡毒的手法，通常針對持有房產但急需周轉的屋主。
- 操作模式：
- 民間借貸陷阱：屋主因信用瑕疵無法向銀行貸款，轉向民間借貸。
- 簽署不對等文件：借貸方（詐騙集團）要求屋主簽署「抵押設定契約書」之外，還夾帶簽署「房屋買賣契約書」或「本票」。
- 製造違約：對方故意讓屋主還款困難（例如故意失聯不收錢），製造屋主違約的假象。
- 強制執行：利用手上的本票或買賣契約，直接向法院聲請裁定或強制過戶，將房屋以極低價格吞併。
專業破解點：避免向不明來源借貸。簽署任何文件前，務必逐條審閱，不懂的條款絕不簽名。
手法五：垃圾地換黃金屋
詐騙集團鎖定擁有高價值房產的老年人。
- 操作模式：
- 話術洗腦：詐騙集團謊稱某個偏遠地區（實際上無價值）的土地未來會開發，增值潛力無窮。
- 以房換地：慫恿老人家用市區的透天厝或公寓，去交換那塊毫無價值的「潛力地」。
- 血本無歸：等到過戶完成，老人家才發現換來的是一塊賣不掉的廢地，而自己的房子已被騙走。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢實戰攻略：不動產交易的「黃金防禦網」
了解手法後，我們需要建立一套標準作業程序（SOP）來保護自己。請將以下這套「黃金防禦網」牢記在心，並應用在每一次交易中。
1. 履約保證：最堅實的盾牌
如果這篇文章您只能記住一個重點，那就是：一定要做履約保證！
- 什麼是履約保證？它是一個獨立的第三方機構（通常由銀行或建經公司擔任）。在交易過程中，買方的錢不會直接進入賣方口袋，而是先匯入這個「專戶」。
- 為什麼有效？
- 對買方：確保產權過戶完成後，錢才會給賣方。如果過戶失敗，錢會退回，不會被捲款潛逃。
- 對賣方：確保買方真的有錢，且錢已匯入專戶，等過戶完成就能拿到尾款。
注意：詐騙集團常以「省手續費」（通常僅約成交價的萬分之六）為由勸退您。千萬別省這筆小錢，它是您資產的保險費。
2. 雙地政士制度：互相監督
雖然依慣例代書多由買方指定，但賣方絕對有權利找一位自己信任的代書作為「隨行代書」。
- 運作方式：買方代書負責跑流程，賣方代書負責審核文件、監控進度。
- 優點：即使買方代書想動手腳，也會因為有另一位專業人士在場監督而不敢造次。
3. 地籍（稅籍）異動即時通：房產的防盜鈴
這是內政部及財政部推出的免費服務，CP 值極高，但知道的人卻不多。
- 功能：只要您名下的不動產被申請「買賣、拍賣、贈與、抵押權設定」等登記或是申報土地增值稅、契稅時，系統會立即發送簡訊或電子郵件通知您。
- 如何申請：本人攜帶身分證到任一地政事務所及稅務局（稅捐稽徵處），或線上使用自然人憑證即可申請。
- 效果：一旦收到異常通知，您可以立刻聯繫稅務機關及地政事務所阻止登記，這是最後一道防線。
4. 詳查對手底細：不要只聽他說
- 查實價登錄：了解周邊行情，如果對方出價高得離譜或低得離譜，都要提高警覺。
- 調閱謄本：交易前，務必調閱最新的土地與建物謄本，確認產權人是誰、有無設定抵押、有無被查封。
- 核對身分：要求看對方的身分證正本，確認是本人。若是代理人，務必確認授權書的真實性（可向授權人求證，或要求公證）。
5. 所有的承諾，都要白紙黑字
- 不要相信口頭承諾。
- 合約中的每一條款都要看清楚。特別是「特約事項」，往往藏著魔鬼細節。
- 如果您看不懂不動產合約中的法律條文，請花錢諮詢地政士或律師。幾千元的諮詢費，能省下您幾千萬的損失。
特別企劃：如果不幸遇到詐騙，該怎麼辦？
雖然我們做足了防備，但若真的不幸發生狀況，請保持冷靜，採取以下緊急措施：
- 立即報警（165反詐騙專線）：第一時間撥打 165，並前往派出所報案，取得報案三聯單。爭取在詐騙集團將資金轉出前凍結帳戶。
- 向地政事務所申請「預告登記」或「異議」：如果懷疑房子正在被偷偷過戶，立刻衝去地政事務所，嘗試提出異議或申請相關註記，爭取暫停過戶流程。
- 假處分（保全程序）：聘請律師向法院聲請「假處分」，禁止對方轉移或處分該不動產。這是防止房子被轉賣給善意第三人的關鍵步驟。
- 蒐集證據：保存所有的對話紀錄（LINE、簡訊）、合約書、匯款單據、錄音檔。這些都是日後訴訟的重要證據。
結語：溫暖的家，需要智慧來守護
房產交易，不僅僅是金錢的交換，更是信任的交付。在這個資訊爆炸且複雜的時代，詐騙集團利用了人性的弱點與知識的盲區。但請相信，知識就是最好的防護罩。
我們撰寫這篇文章，是希望透過分享專業知識，為您點亮一盞燈。不要因為恐懼而不敢交易，而是要在交易時多一份細心、多一道查證。
請記住這三個核心原則：
- 堅持履約保證。
- 善用雙代書與地籍（稅籍）異動即時通。
- 便宜莫貪，急事緩辦。
願您在房產交易的旅程中，順順利利，安安心心。如果您對於房產交易有任何疑慮，或需要專業的法律與地政諮詢，請隨時尋求正規管道的協助。守護您的家，我們一直都在。
常見問題 (FAQ)
為了進一步幫助您理解，我們整理了關於不動產詐騙的常見疑問：
Q1：找大品牌的房仲就一定安全嗎？
A：大品牌房仲有較嚴謹的教育訓練與SOP，且通常強制使用履約保證，安全性確實較高。但仍建議您親自審閱合約，並保持警覺，因為詐騙有時源於個人行為而非公司體制。
Q2：已經簽約了，才發現沒做履約保證，還能補救嗎？
A：如果尚未過戶，您可以與對方協商補辦履約保證。若對方強烈拒絕，這是一個危險訊號。您應諮詢地政士或律師，檢視合約中是否有解約或暫停履行的條款。
Q3：地籍（稅籍）異動即時通申請要錢嗎？
A：完全免費！這是政府提供的便民服務，強烈建議所有屋主都要申請。
Q4：詐騙集團會偽造權狀嗎？
A：會的。現在的印刷技術高超，偽造的權狀幾可亂真。最保險的方式是委託地政士（代書）向地政事務所調閱最新的「土地謄本」去比對權狀字號，那才是最準確、無法偽造的官方資料。
