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前言：市價 2000 萬的房，為什麼國稅局說只值 600 萬？
在台灣的房地產市場中，存在著一個平行的「稅務宇宙」。當您走進房屋仲介公司，看到的成交價是「市價」；但當您走進國稅局，他們看待同一間房子的眼光，卻是「公告現值」。
許多客戶常問我：「林代書，為什麼我贈與給兒子的房子明明值兩千萬，稅單算下來卻像打對折再對折？」這背後隱藏的不只是稅法的奧秘，更是財富傳承最重要的節稅缺口。
一、揭秘「現值」課稅的法理與初衷
根據《遺產及贈與稅法》第 10 條，不動產價值之計算，以「時價」為準。但法律巧妙地將不動產的「時價」定義為：
- 土地： 公告土地現值。
- 房屋： 房屋評定現值。
為什麼政府不看實價登錄？
- 標準化與客觀性：
市價會隨景氣、裝潢、甚至鄰居吵架而波動。政府需要一個「說了算」的固定數字，避免與納稅人陷入無休止的估價爭論。 - 行政效率：
每年數十萬件贈與、繼承案，若逐一鑑價，行政成本將拖垮國稅局。 - 課稅誘因：
早期政府為鼓勵資產透明，刻意將評定價值壓低於市價，這也造成了目前「現值僅約市價 2~4 成」的奇特現象。
二、房貸高於現值時，贈與稅怎麼算？
這就是所謂的「附有負擔之贈與」。簡單公式如下：
贈與淨額 = (土地公告現值 + 房屋現值) – 免稅額 – 受贈人負擔之房貸
當「房貸金額」遠大於「現值」時，贈與淨額會變成負數，此時贈與稅為零。
這在實務上被視為一種強大的節稅手段，但林代書要提醒您：這不是無條件的免死金牌。
三、代書的叮嚀——國稅局如何盯上您的「高額貸款」？
當您申報房貸扣除時，國稅局的電腦系統會彈出警示。他們會針對以下三點進行「實質課稅」審查：
（一）受贈人（子女）的還款能力
這是最容易栽跟頭的地方。如果受贈人是學生、剛出社會的新鮮人，月薪僅 3 萬，卻承接了一筆月付 10 萬的貸款，國稅局會認定這債務是「虛偽不實」。
為了證明這不是在玩「數字遊戲」，你必須準備好這三道防線：
- 向銀行辦理「債務承擔」：
必須向銀行申請變更債務人。銀行會重新審核受贈人（子女）的還款能力。如果銀行同意轉貸或變更，這就是最強有力的「第三方證明」。 - 保留「金流紀錄」：
贈與完成後，子女的銀行帳戶要有明確的還款紀錄。千萬不要由父母匯錢給子女、子女再轉手繳房貸，這會被視為「洗錢式贈與」。 - 受贈人的財力證明：
受贈人平時要有申報所得稅（扣繳憑單）。如果受贈人是學生或無業者，國稅局有極高機率會判定該筆債務扣除「無效」，並要求按全額課稅。
林代書建議： 務必提供受贈人的薪資所得證明、扣繳憑單，證明他「扣得起」這筆貸款。
（二）金流的真實性（絕不能代償）
很多人以為過戶完就沒事了。若未來房貸仍是父母私下匯款給子女去繳，這在法律上叫「代為清償債務」，每一筆錢都會被追繳贈與稅。
什麼情況會被認定為「替贈與人清償債務」？
這通常發生在「流程反過來」或「金流不明」的時候：
| 錯誤操作 (會被課稅) | 國稅局的認定 |
| 子女直接拿一筆錢幫父母把房貸還掉。 | 贈與行為：視同子女贈與現金給父母。 |
| 房屋過戶後，房貸帳戶還是扣父母的錢。 | 二次贈與：父母每幫子女繳一期房貸，就等於贈與一筆現金給子女。 |
| 房屋過戶了，但銀行端並未辦理「債務人變更」。 | 債務未實質移轉：國稅局不承認這筆扣除額。 |
專業提醒： 必須由受贈人自己的帳戶進行扣款，且資金來源必須清白、有據。
（三）貸款的時機與用途
若在贈與前夕突然增貸，且貸出的現金留在父母戶頭，卻要把債務丟給子女抵稅，國稅局會依「經濟實質」駁回這筆負擔。
四、警惕「房地合一稅」的後座力
這是目前最常見的節稅盲點。
您雖然省下了「贈與稅」，卻可能害子女在未來賣房時繳出鉅額的「房地合一稅」。
- 原因： 贈與取得的房產，其「成本」被認定為低廉的「現值」。
- 結果： 未來子女以市價賣出時，「賣價 – 成本」的價差會非常驚人。
- 公式： 未來售價 (2000 萬) – 取得成本 (600 萬現值) = 課稅所得 (1400 萬)
結語：有溫度的專業，才是最適合您的方案
如果房貸是 1,500 萬，但房產現值只有 600 萬。如果你們申報「附有負擔贈與」，國稅局有時會懷疑：「正常人為什麼要承接一個負債大於資產的包裹？」
這時，國稅局可能會啟動「實質課稅原則」，認為這是一場「假贈與，真脫產」或是刻意製造稅務虧損。因此，貸款金額雖然可以用來扣抵，但最好維持在合理的「市價成數」內。
如果你們家目前的房貸成數非常高（接近市價），您是否已經確認過銀行的端點，他們是否願意讓「受贈人」接手這筆貸款呢？
資產傳承不只是數學題，更是法律與人性的博弈。我們不追求單點的「免稅」，我們追求的是「長期的家族利益極大化」。
如果您正站在財富傳承的十字路口，不知該選擇贈與、買賣還是繼承，歡迎與我聯繫。讓我們用專業與溫度，為您的家產撐起一把最穩固的保護傘。
專業背景介紹：
林坤毅地政士（代書）深知每一間房產背後，承載的都是一個家庭的奮鬥史與對下一代的期許。在冷冰冰的稅法條文與複雜的金流數據中，我致力於扮演「轉譯者」與「規劃者」的角色。我的專業不只在於精準的稅務試算與流程辦理，更在於透過誠懇的溝通，協助每個家庭在法律的框架下，找到最溫暖、也最優雅的資產傳承方案。讓財富的傳遞，不再是壓在子女肩上的負擔，而是延續家族情感的基石。
恒立值得您的信賴
馬上諮詢重點整理
Q1: 為什麼不動產贈與稅不用成交市價計算？
A1: 根據《遺產及贈與稅法》，不動產計價是以「時價」為準，而政府定義的時價即為「公告土地現值」與「房屋評定現值」。這是為了確保課稅標準的一致性並降低行政評定成本。
Q2: 房貸金額超過房產現值，真的不用繳贈與稅嗎？
A2: 理論上是的。透過「附有負擔之贈與」，房貸債務可從贈與總額中扣除。若扣除後為負數則免贈與稅，但須向國稅局證明受贈人具有實際還款能力，且貸款轉移需經銀行同意。
Q3: 子女沒工作，可以承接房貸來節贈與稅嗎？
A3: 風險極高。若受贈人無經濟能力清償貸款，國稅局會認定該債務為虛偽負擔，或視為贈與人替受贈人償還債務，進而要求補徵贈與稅。
Q4: 贈與房產給子女，未來賣掉會被課重稅嗎？
A4: 是的，因為贈與取得的成本是以低廉的「現值」計算。未來出售時，房地合一稅的課稅所得會因成本太低而大幅增加。建議在贈與前，先請代書進行「房地合一稅預估試算」。
