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作者：林坤毅地政士
繼承家族房產看似是一筆天降資產，但在處分出售時，若不了解現行稅制，往往會面臨意想不到的補稅衝擊。許多民眾誤以為「繼承父母的房子，賣掉時可以用父母當年買房的高價來扣抵」，結果申報後被國稅局補繳數百萬綜合所得稅。
本文將結合最高行政法院真實判決案例，為您深度拆解繼承房地出售的舊制計算規則、成本認定標準、新舊制交界判定，以及遺產稅與所得稅之間的連結邏輯，幫助您在進行資產規劃時做出最明智的決策。
繼承房地出售課稅的核心爭議：新舊制判定與成本認定
繼承取得之房地於出售時，稅務處理主要面臨兩大核心關鍵：「適用房地合一新制或舊制」，以及「取得成本如何計算」。
1. 房地合一稅新舊制如何劃分？
台灣於105年（2016年）1月1日起實施房地合一課稅新制。針對繼承取得的房產，財政部頒布了明確的過渡條款（財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令）：
- 適用舊制：
被繼承人於 104年12月31日前 取得房地，繼承人於 105年1月1日後 繼承取得者。 - 適用新制：
被繼承人於 105年1月1日後 取得房地，或繼承人於新制實施後購買並繼承者。
當適用舊制時，土地部分免徵所得稅（僅課徵土地增值稅），僅房屋部分的處分溢價需要納入綜合所得稅中的「財產交易所得」課稅。
2. 舊制下繼承房產的取得成本如何計算？
許多繼承人在計算財產交易所得時，習慣以「被繼承人當初購入的實際價格」作為成本計算。然而，所得稅法第14條第1項第7類第2款 明確規定：
因繼承或贈與而取得之財產，出售時計算財產交易所得，應以交易時之成交價額，減除 繼承時或受贈時之時價 及相關必要費用後之餘額為所得額。
而所謂的「時價」，依 遺產及贈與稅法第10條 規定：
- 土地：以 公告土地現值 為準。
- 房屋：以 房屋評定標準價格 為準。
這意味著，繼承人不能以死者當初買房的1,500萬或2,000萬市價當作成本，而必須以遺產稅申報時的「房屋評定現值」（通常遠低於市價）作為成本。
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馬上諮詢真實法院判例拆解：1,910萬賣房卻被重核補稅450萬
為了讓讀者更具體理解稅務計算，以下透過一起行政法院真實判例《最高行政法院 111 年度上字第 152 號判決》進行剖析。
案情事實摘要
林女士的配偶許先生於101年5月6日購入一處房地（購買總價為1,650萬元）。許先生不幸去世後，林女士於105年2月29日繼承該房地。
106年9月6日，林女士以總價 19,100,000元 將該房地出售，並於同年10月完成移轉登記。
在辦理106年度綜合所得稅結算申報時，林女士原列報房屋財產交易所得為 440,176元，經國稅局輔導後自行補報至 106,677元。然而，國稅局重新查核後認定，林女士應申報的房屋財產交易所得高達 5,110,338元！經扣除原申報數後，核定增加所得額 4,563,485元，並直接歸課綜合所得稅。
林女士不服，認為：
- 丈夫當初花1,650萬買房，自己賣1,910萬，扣除各項費用後實際獲利根本沒那麼高。
- 國稅局用「房屋評定現值」這種極低的標準當成本，違反比例原則與租稅法律主義。
- 應類推適用所得稅法，准許扣除被繼承人原始購入成本1,650萬元。
林女士隨後提起復查、行政訴訟，一路上訴至最高行政法院。
法院最終判決與四大核心見解
最高行政法院最終判決 上訴駁回，林女士敗訴。法院給出了極為明確的法律邏輯與稅制理論：
見解一：本案確屬舊制範疇，不適用房地合一新制
被繼承人（許先生）係於104年12月31日前取得房地，繼承人（林女士）於105年1月1日後繼承，依財政部104年函令，本件應適用舊制（綜合所得稅之財產交易所得），林女士主張新制規定違憲等語屬誤解。
見解二：遺產稅與所得稅的「連結稅制設計」
法院指出，所得稅法規定繼承取得之成本採「繼承時之時價（評定現值）」，是為了與《遺產及贈與稅法》互相配合。
當林女士繼承房地時，遺產稅的課徵基礎就是「公告土地現值 + 房屋評定現值」（遠低於市價），林女士當時享受了低稅基的遺產稅好處；嗣後出售時，所得稅的成本自然也必須採用同一個「時價」基準。如果允許繼承人在課遺產稅時用「評定現值」，賣房課所得稅時卻用「市價成本」，將導致龐大的財產增值空間完全漏未課稅。
見解三：不能類推適用被繼承人的原始購買成本
繼承人在法律上是取得一筆新資產，繼承人的取得成本即為遺產時價。被繼承人當初花多少錢買，屬於被繼承人的經濟活動，繼承人無權主張將被繼承人的買入價格「類推適用」為自己的成本。
見解四：國稅局計算公式完全合規
國稅局的計算方式如下：
- 房屋與土地現值比例：
計算出售時房屋評定現值佔總房地評定現值的比例（2,751,100 / 6,088,682）。 - 整體房地處分所得：
以售價 19,100,000元，減除繼承時房地現值 5,338,612元、相關必要費用 264,888元，以及繼承時未償債務超過現值的部分 2,186,396元。 - 核算房屋所得：
將房地總淨利乘上房屋比例，算出房屋財產交易所得為 5,110,338元。
繼承房地稅務計算對照表
為了讓您一目了然，我們將「民眾常見誤解」與「法院/國稅局法定標準」進行比較：
| 評估項目 | 民眾常見誤解（林女士主張） | 法定標準（最高行政法院認定） |
| 適用稅制 | 誤以為可選擇對自己有利的新舊制或類推條款 | 依取得時間強制適用舊制（所得稅法第14條第1項第7類） |
| 取得成本認定 | 被繼承人原始購入價格（1,650萬元）或市價 | 繼承時之時價：房屋評定標準價格 + 公告土地現值 |
| 課稅基礎 | 實際賣價減去實際買價的微薄差額 | 實際賣價減去「低現值成本」後的龐大差額（按房地比拆算） |
| 立法意旨 | 認為評定現值太低，造成虛增所得、違反比例原則 | 連結稅制設計，確保遺產稅與所得稅銜接，防止避稅與漏稅 |
面對繼承房產，資產規劃與避稅防務四大建議
從上述判例可以看出，繼承舊制房產後如果「直接賣掉」，極易因為成本被鎖定在低廉的「房屋評定現值」，導致計算出驚人的財產交易所得，進而拉高當年度的綜合所得稅級距（最高達40%）。
如果您家中正面臨遺產繼承，或長輩有資產傳承規劃的需求，建議採取以下避險策略：
策略一：釐清房地取得時間點，確定新舊制
在處分房產前，務必先查明被繼承人的「取得日期」。若被繼承人在104年12月31日以前購入，則屬於舊制。舊制房產出售時，務必精算「房屋評定現值佔房地總現值比例」，評估將產生的綜所稅負擔。
策略二：利用房地合一新制的重購退稅機制
若繼承後打算賣房並另購自住房地，可評估是否符合自住房地重購退稅（所得稅法第17條之9或房地合一稅重購退稅）條件。透過「換房」來合法抵換或退還稅額。
策略三：考慮「繼承後先出租或留存」，避免單一年度所得暴增
舊制房屋處分所得會併入個人綜合所得稅。若直接出售產生500萬所得，會立刻衝上最高稅率級距。若是家族長期持有或分批規劃，可避免單一年度稅負過重。
策略四：提前進行遺產與贈與稅的整體試算
資產傳承不應只看「遺產稅省多少」，更要看「繼承人未來賣房要繳多少所得稅」。專業的稅務規劃必須將「繼承時的遺產稅」與「未來處分時的財產交易所得稅/房地合一稅」併同考量，才能達到真正的整體節稅。
結語：稅務規劃差一步，稅金相差數百萬
繼承房產的課稅問題涉及《所得稅法》與《遺產及贈與稅法》的雙重交織，特別是舊制房地產交易所得計算，其「時價成本認定」常使一般民眾陷入補稅陷阱。在處分任何繼承房產之前，先尋求專業稅務與法律顧問的協助進行精算，才是保障家族財產的最佳方式。
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馬上諮詢重點整理
Q1：賣掉繼承來的房子，可以拿當初父母買這間房子的價格來當成本抵稅嗎？
A：不行。依據所得稅法第14條規定，因繼承取得之財產，嗣後出售時計算財產交易所得，必須以繼承當時據以課徵遺產稅的「時價」（土地為公告土地現值、房屋為評定標準價格）作為取得成本，無法使用被繼承人原購入價格或市價核實扣除。
Q2：被繼承人在104年12月31日前買房，繼承人在105年1月1日後才繼承，適用房地合一新制還是舊制？
A：適用舊制。根據財針部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，若被繼承人在104年12月31日前取得房地，繼承人在105年1月1日後繼承，不屬於房地合一新制課稅範圍，出售時應適用舊制（即僅就房屋部分計算財產交易所得，併入綜合所得稅申報）。
Q3：為什麼法律要規定用「房屋評定現值」而非「實際市價」當作繼承成本？這樣不會課太多稅嗎？
A：這是「遺產稅與所得稅連結稅制」的設計。繼承時遺產稅是以「公告現值及評定價格」計價課徵遺產稅（較市價低很多）；為了維持稅制邏輯的一致性，繼承人賣房時的所得稅成本也必須以相同的「遺產時價」計算，避免遺產稅少繳、所得稅又高報成本而產生漏稅問題。
