夫妻贈與不動產免稅是真的嗎？2026 最新免稅額與節稅效益全解析

作者：林坤毅地政士

夫妻把房地贈與給對方，贈與稅確實可以「不計入贈與總額」，但這不等於所有稅都免了；土地增值稅多半是延後，房屋契稅仍可能照繳，若只看到「免稅」兩個字就急著過戶，未來出售或發生繼承時，反而可能多付一筆看不見的成本。

一、夫妻贈與不動產真的免稅嗎？先把三種稅分開看

「夫妻贈與免稅」是很常見的說法，但它把不同稅目混在一起，才會讓許多人以為只要夫妻之間移轉房地，就能完全不用繳稅。實際上，至少要拆成 贈與稅、土地增值稅、契稅 三個問題；如果日後出售，還要再看房地合一所得稅或其他所得稅規則。

最核心的規定在《遺產及贈與稅法》第 20 條。條文列明，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。 白話來說，丈夫把存款、股票或不動產贈與妻子，這筆財產在計算贈與稅時，原則上不會被列入當年度贈與總額，因此不是先算出一筆贈與額，再用每年 244 萬元免稅額扣除，而是法律直接把夫妻相互贈與排除在贈與總額之外。

這個差異非常重要。夫妻贈與的「不計入贈與總額」與一般贈與的「每人每年 244 萬元免稅額」不是同一件事。前者是配偶身分所產生的特別規定；後者是每位贈與人每一課稅年度可扣除的額度。兩者不能混寫，也不能把 244 萬元乘來乘去後，就宣稱所有房地都能零稅移轉。

稅目	夫妻贈與房地的基本結果	最容易誤會的地方
贈與稅	配偶相互贈與之財產，依遺產及贈與稅法第 20 條不計入贈與總額	不代表其他移轉稅費都免除，也不代表死亡前兩年一定排除遺產稅
土地增值稅	配偶相互贈與土地，得依土地稅法第 28 條之 2 申請不課徵	「不課徵」是暫緩，不是永久免稅；日後移轉第三人可能一次計入全部漲價
契稅	房屋贈與通常仍須申報繳納契稅，官方資料說明按房屋契價 6% 計算	房屋和土地是不同課稅對象，土地不課徵土增稅不等於房屋免契稅
未來出售	可能牽涉房地合一所得稅、取得成本與持有期間認定	受贈當下少繳，不代表日後出售總稅負最低

二、2026 年最新贈與免稅額：每位贈與人每年 244 萬元

財政部北區國稅局於 2026 年公告，贈與稅納稅義務人每年可自贈與總額中減除 244 萬元免稅額。 這個額度的計算方式是：同一位贈與人在同一年度，也就是每年 1 月 1 日到 12 月 31 日，不論贈與幾次、贈與給幾個人，全年贈與財產總額合計只享有 244 萬元免稅額。

例如，甲先生在 2026 年 3 月送給女兒 100 萬元，7 月再送給兒子 80 萬元，11 月又送給配偶以外的親人 100 萬元，全年一般贈與合計 280 萬元，並不是每個受贈人各有 244 萬元，而是甲先生全年只能扣除一個 244 萬元免稅額。超過的 36 萬元，還要依規定判斷是否應申報及計算贈與稅。

財政部也說明，當一課稅年度內贈與他人的財產總值超過 244 萬元時，應於超過免稅額的贈與行為發生後 30 日內，向主管稽徵機關申報贈與稅。 如果辦理不動產移轉登記需要取得贈與稅免稅證明或相關證明文件，即使最後沒有應納贈與稅，也可能仍需要依國稅局要求辦理申報或申請證明，不能只憑「低於 244 萬元」自行判斷全部不用處理。

244 萬元與夫妻贈與的關係

常見的節稅說法是：「夫妻各有 244 萬元，所以夫妻兩人一年可以贈與 488 萬元。」這句話只有在談 一般贈與給子女或其他第三人 時，才有討論空間；若是在談配偶彼此移轉，真正的重點是第 20 條第 6 款的「不計入贈與總額」，不是把配偶贈與硬塞進 244 萬元額度。

更精確的理解是：父親與母親各自把財產贈與給子女，兩位贈與人可以分別計算自己的年度贈與總額，各自使用 244 萬元免稅額，但必須有真實的贈與人、資金來源、贈與意思與移轉紀錄。不能只由一人出資，卻在文件上拆成夫妻兩人贈與，也不能用形式上的匯款繞過實質課稅。

三、夫妻贈與土地：可以申請不課徵土地增值稅，但不是免稅

《土地稅法》第 28 條之 2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。財政部進一步說明，這項制度的效果是 暫時不在本次夫妻贈與移轉時課徵土地增值稅，並非把土地過去累積的漲價永久消掉。

想像一下，某筆土地早年取得時的原地價很低，經過多年開發後公告土地現值大幅增加。如果夫妻贈與時選擇申請不課徵，這次過戶可以先不繳土地增值稅；但是日後受贈配偶再把土地出售、贈與給子女或移轉給其他第三人時，原則上要以第一次夫妻贈與前的原規定地價或前次移轉現值作為原地價，計算夫妻持有期間全部的漲價總數額。

因此，「夫妻贈與土地免土增稅」應改寫成更精確的標題：夫妻贈與土地得申請暫不課徵土地增值稅，稅負可能遞延到日後移轉第三人時處理。這樣才不會讓讀者誤以為土地增值稅從此消失。

什麼情況下不一定要申請不課徵？

夫妻贈與土地時，並非所有家庭都應直接選擇延後課徵。若家庭短期內就預計把土地出售給第三人，現在繳納與日後繳納的稅額可能需要比較；若未來土地價格仍會上漲，延後後可能累積更大的漲價總數額，也可能影響適用稅率。持有期間越長，累積的土地漲價倍數可能增加，未來不一定比較省。

另一方面，若土地是作為長期家庭資產配置，受贈配偶未來沒有出售計畫，暫不課徵可能有資金調度的靈活空間。可是資金調度價值與最終節稅效益是兩件事：前者是現在不用拿現金繳稅，後者則要看整個持有期間及最終移轉的總稅負。

四、夫妻贈與房屋仍可能要繳契稅：房子和土地不能混為一談

很多人看到土地可以申請不課徵土地增值稅，就進一步問：「那房子是不是也免契稅？」答案通常是 不是。配偶相互贈與房地時，土地可以依規定申請暫時不課徵土地增值稅，但房屋並沒有夫妻贈與免徵契稅的同樣規定，仍須申報繳納契稅。

房屋贈與的契稅，應由受贈人在契約成立日起 30 日內，向房屋所在地稽徵機關申報，以房屋契價 6% 計算應納稅額。 這裡的「房屋契價」不是一般人想像中的市場成交價，而是依契稅申報及房屋評定等相關規則認定的價格；實際金額仍應以地方稅務機關核定為準。

逾期申報也不是只有補件這麼簡單。房屋贈與等移轉行為未在契約成立日起 30 日內申報契稅，每超過 3 天，可能加徵應納稅額 1% 的怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過新臺幣 1 萬 5,000 元。 所以辦理夫妻贈與房屋時，契約日期、申報期限、房屋所在地稅務機關與應備文件都要同步確認。

五、夫妻贈與的節稅效益，應該這樣計算才不會只看表面

若只看「這次有沒有贈與稅」，夫妻贈與很容易看起來非常划算；但真正的資產規劃，應該把至少四個時間點放在同一張表上：現在贈與、現在辦理登記、未來出售，以及其中一方過世時。

時點	要檢查的問題	可能產生的成本
贈與決策前	是否真的需要改變所有權？是否有借款、抵押、共有或家庭分配問題？	諮詢費、文件整理成本，以及錯誤規劃的機會成本
贈與及登記時	贈與稅是否不計入？土地是否申請不課徵？房屋契稅如何計算？	契稅、印花稅、地政登記費、代辦費及可能的土地增值稅
未來出售時	土地原地價如何接續？房地合一稅的取得日、取得成本及持有期間如何認定？	土地增值稅、房地合一所得稅、仲介費與交易費用
贈與後兩年內死亡	贈與財產是否要併入遺產總額？是否影響遺產稅與繼承分配？	遺產稅、繼承協議與家庭爭議風險

例子一：為了財產分散而贈與，但兩年內發生繼承

假設「林先生」名下有一筆土地與房屋，2026 年把房地贈與給妻子「周女士」，辦理時夫妻贈與不計入贈與總額，土地也申請暫不課徵土地增值稅，房屋則依規定申報契稅。乍看之下，林先生完成了所有權分散。

但如果林先生在贈與後兩年內過世，遺產及贈與稅法第 15 條規定，被繼承人死亡前二年內贈與給配偶、法定繼承人及其配偶的財產，死亡時視為被繼承人的遺產，應併入遺產總額依規定課稅。 換句話說，夫妻贈與雖然在生前贈與稅上不計入贈與總額，卻不代表死亡前兩年內的贈與一定能排除遺產稅。

這也是為什麼財政部的節稅手冊提醒，若想用贈與配偶的方式分散財產，需要及早規劃，不能等到健康狀況已明顯變化、家族繼承程序即將開始時才匆忙移轉。 這並不是說高齡或生病的人不能贈與，而是贈與的時點、真意、能力、資產總額與遺產稅後果都應該被完整記錄與評估。

例子二：夫妻贈與後很快出售，土地增值稅未必省下來

假設「陳先生」把持有多年的土地贈與給妻子「許女士」，並申請不課徵土地增值稅。半年後，許女士因為換屋需求，把土地出售給第三人。此時夫妻贈與時暫緩的土地增值稅，並不會因為換了所有權人就消失；計算時仍可能追溯夫妻持有期間的原地價與漲價總額。

如果陳先生當初沒有先比較「本次繳納」與「日後合併課徵」的差異，就可能出現現金流看似減輕，實際出售時稅額集中增加的情況。這個例子不是說申請不課徵一定錯，而是提醒大家：延後繳稅是時間價值問題，不是單純免稅問題。

六、利用每人每年 244 萬元節稅，正確做法與錯誤做法

如果家庭的真正目標是把現金、股票或其他資產逐步移轉給子女，常見合法規劃是以每位贈與人、每一年度 244 萬元的額度，搭配多年期的資產移轉計畫。例如父母兩人都有資產，也都有真實贈與意願，便可在每年各自的 244 萬元範圍內規劃，並保留匯款、贈與契約、受贈人帳戶及資金用途紀錄。

但以下做法風險很高：

1. 父母只有其中一人有資金，卻把贈與人拆成兩人，可能被檢視實質資金來源。
2. 把同一年度贈與分成多次，就誤以為每次都有 244 萬元，實際上年度合計仍是同一個額度。
3. 直接代替成年子女保管受贈資金，卻沒有清楚的贈與意思與控制權移轉，可能造成贈與是否完成、資產究竟屬於誰的爭議。
4. 為了趕在年底前贈與而忽略申報、契稅、登記、印花稅與銀行流程，最後沒有留下完整證據。

一個比較清楚的年度規劃示例

假設「吳先生」與「鄭女士」是夫妻，兩人希望把部分現金逐年移轉給成年子女。2026 年，吳先生贈與子女 244 萬元，鄭女士另以自己的財產贈與子女 244 萬元。這是兩位贈與人各自計算年度額度的例子，但仍要確認兩筆贈與都是真實完成、資金確實由贈與人提供，且全年沒有其他一般贈與使額度被占用。

若 2027 年還要再做一次，也不是把 2026 年剩下的額度帶到 2027 年，而是重新依 2027 年 1 月 1 日至 12 月 31 日計算。相反地，2026 年未使用的額度不能累積到下一年度。家庭如果有不動產、股票、公司股權或大額保單，就不能只靠 244 萬元概念做決定，還要一起評估資產評價、未來收益歸屬、遺產稅、特留分與家人間的公平性。

七、未來轉售的隱形成本：贈與不是把成本歸零

房地贈與最容易被忽略的風險，就是所有權變更了，但相關稅務歷史與成本未必重新開始。土地申請不課徵土地增值稅時，日後再移轉第三人要接續原地價計算；房屋契稅則在贈與當下發生；未來出售還可能涉及房地合一所得稅的取得日、取得成本、持有期間與適用稅率。

房地合一稅的具體判斷，必須依房屋及土地取得日期、移轉原因、是否自住、是否符合重購或其他特別規定、取得成本證明及當時有效法令計算。本文不把所有個案都簡化成一個固定稅率，因為那樣很容易造成錯誤決策。真正需要做的是保存原始買賣契約、付款資料、改良修繕單據、仲介費、代書費、稅費收據與歷次移轉文件，讓未來出售時有資料可以主張成本。

此外，夫妻贈與後若由受贈配偶出租，租金收入、房屋稅、地價稅、貸款利息與管理費的負擔，也可能隨所有權與實際使用情形改變。若房屋仍由贈與人居住、受贈人沒有實際管理或夫妻間有借名安排，日後家族成員發生爭議時，單看謄本上的名字未必能解決全部問題。

八、辦理夫妻贈與不動產的實務流程

第一步是確認贈與人與受贈人的婚姻關係、身分資料、土地及建物標示、是否有抵押權、查封、預告登記或共有關係。婚姻關係本身要能提出有效證明，房地資料則應向地政事務所或透過專業人員調閱最新謄本。

第二步是拆分土地與房屋的稅務處理。土地部分要確認是否申請土地增值稅不課徵，並理解日後再移轉的接續效果；房屋部分要估算契稅，確認契約成立日與 30 日申報期限；如有贈與稅申報或證明需求，也要向國稅局確認申請文件。

第三步是準備贈與契約與登記文件。契約不應只寫「無償贈與」四個字，還要依案件需要處理房地標示、權利範圍、稅費負擔、貸款與抵押權、交付及管理安排。若不動產仍有貸款，金融機構是否同意債務人或擔保結構變更，也應在簽約前確認。

第四步是依期限完成申報與登記。土地增值稅、契稅、贈與稅證明與地政登記可能分屬不同機關，不能以其中一項辦完就以為全部完成。尤其契稅申報逾期可能產生怠報金，應把契約日期列入家庭行事曆並保留送件及繳款證明。

第五步是完成後續保存。把贈與契約、謄本、稅單、繳款書、銀行匯款、申報收據及專業意見集中保存。若日後要出售、繼承或再次贈與，這些文件就是確認原始成本、移轉時間與家族真意的重要依據。

九、2026 年夫妻贈與節稅檢查表

檢查問題	如果答案是「是」	建議
夫妻贈與後兩年內可能有繼承事件嗎？	可能涉及遺產稅併計	先做遺產總額與扣除額試算，不要只看贈與稅
土地是否短期內要出售？	暫不課徵可能只是延後	比較現在與未來土地增值稅及現金流
房屋是否包含在贈與標的內？	通常須處理契稅	在契約成立日起 30 日內確認申報
房屋或土地有貸款、抵押或共有嗎？	可能影響移轉與銀行同意	先調閱謄本並詢問銀行、地政士
未來是否可能出售？	會面對取得成本與房地合一稅問題	保存原始取得及修繕支出證明
只是想把資產給子女嗎？	244 萬元年度額度可能有用	確認每位贈與人的真實資金與年度合計

十、結論：夫妻贈與可以是工具，但不是萬用免稅按鈕

回到最初的問題：「夫妻贈與不動產免稅是真的嗎？」最準確的答案是：夫妻相互贈與的財產，贈與稅部分依遺產及贈與稅法第 20 條不計入贈與總額；土地增值稅部分得申請不課徵，但通常只是延後；房屋契稅仍須依規定申報繳納。

2026 年一般贈與的年度免稅額是每位贈與人 244 萬元，但它和配偶相互贈與的特別規定不同。想透過夫妻過戶進行資產規劃，不能只問「現在省多少」，還要問「兩年內過世怎麼辦」、「未來出售誰繳多少」、「土地原地價如何接續」、「房屋契稅有沒有按期申報」，以及「這樣的安排是否符合全家人的繼承與照護需求」。

對正在辦理繼承案件的家庭而言，最重要的不是看到網路上某個「零稅案例」就照做，而是先把被繼承人過去兩年的贈與、不動產移轉、銀行資金流與家庭成員關係整理出來。對想做資產規劃的夫妻而言，越早做整體盤點，越能在健康、資金與家庭關係都清楚的情況下作出選擇。節稅的核心不是把財產快速改名，而是讓每一筆移轉都有合法依據、真實目的、完整紀錄，並且在未來仍能承受出售、繼承與家族溝通的考驗。

重點整理

Q1：夫妻贈與房子要繳贈與稅嗎？

A1： 配偶相互贈與的財產，依遺產及贈與稅法第 20 條不計入贈與總額，因此贈與稅部分通常不會因金額超過 244 萬元而課徵。但仍可能需要辦理相關申報、證明或移轉程序，且房屋契稅與其他費用不因此消失。

Q2：2026 年贈與免稅額是多少？

A2： 2026 年每位贈與人每一課稅年度的贈與稅免稅額為 244 萬元。同一位贈與人全年不論贈與幾次、給幾位受贈人，合計原則上只能扣除一個 244 萬元免稅額。

Q3：夫妻贈與土地可以免土地增值稅嗎？

A3： 夫妻相互贈與土地得依土地稅法第 28 條之 2申請不課徵土地增值稅，但「不課徵」通常是延後，不是永久免稅。日後再移轉第三人時，仍可能合併夫妻持有期間的土地漲價計算。

Q4：夫妻贈與房屋要繳契稅嗎？

A4：要。夫妻贈與房屋沒有當然免契稅的規定，受贈人通常須在契約成立日起 30 日內申報，官方資料說明按房屋契價 6% 計算，實際仍以主管機關核定為準。

Q5：夫妻贈與後兩年內死亡，會被課遺產稅嗎？

A5：依遺產及贈與稅法第 15 條，被繼承人死亡前二年內贈與配偶等特定親屬的財產，死亡時視為遺產，應併入遺產總額依規定課稅。因此不能用夫妻贈與免贈與稅，推論為一定免遺產稅。

Q6：夫妻各自 244 萬元，可以一年贈與子女 488 萬元嗎？

A6：在兩人都是實際贈與人、各自有贈與財產與真實贈與意思，且全年沒有其他一般贈與占用額度的前提下，可以分別計算兩人的年度免稅額。但必須保留資金來源與移轉紀錄，不能只在文件上拆分贈與人。

Q7：夫妻贈與不動產一定比繼承省嗎？

A7：不一定。贈與、繼承與遺產分配牽涉的稅目、時點、土地增值稅、契稅、遺產稅、未來出售成本及家庭需求不同，應以個案試算比較，不能用單一案例下結論。

Q8：夫妻贈與後未來出售，原本的土地增值稅會消失嗎？

A8：通常不會。若夫妻贈與土地時申請不課徵，未來再移轉第三人時，可能以夫妻贈與前的原規定地價或前次移轉現值作為原地價，計算累積漲價總數額。

Q9：辦理夫妻贈與最容易漏掉什麼？

A9：最常漏掉的是把土地和房屋當成同一種稅、忘記房屋契稅 30 日期限、沒有比較土地增值稅延後效果、忽略死亡前兩年併計遺產，以及未保存未來出售所需的原始成本文件。

Q10：正在辦理繼承案件，還能臨時做夫妻贈與嗎？

A10：是否適合不能只看形式上的稅額。若已接近死亡、繼承或家族爭議時點，應先讓律師、會計師或地政士檢視贈與真意、遺產稅、特留分、債權人與文件證據，再決定是否辦理。