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作者：林坤毅地政士
在台灣的家族資產傳承中，「連續繼承」（即再轉繼承）是相當常見的現象。例如父母留下的不動產，先由長輩繼承，長輩離世後再由手足或晚輩繼承。然而，當繼承人決定出售這類「輾轉繼承」而來的房屋或土地時，往往會面臨極其複雜的稅務爭議：到底應該適用傳統的「舊制」（僅房屋所得併入綜所稅，土地免所得稅），還是課稅力道強大的「房地合一新制」？如果適用新制，被繼承人留下的長期持有年資能否為稅負解套？
本文將透過實際法院裁判案例，深刻剖析連續繼承房地合一稅的法律核心爭點、新舊制切割界線，以及如何合法合併持有期間以爭取最低15%稅率，為您提供最完整的家族資產稅務規劃指南。
一、 連續繼承（再轉繼承）的房地合一稅核心爭議
當不動產經過多次繼承轉手後才出售，稅務機關與納稅義務人最常產生的紛爭，在於「取得日的時間點劃分」以及「新舊制選擇權」。
1. 新舊制劃分基本原則
- 舊制（財產交易所得稅）：
房地於104年12月31日以前取得，出售時僅就房屋部分計算財產交易所得併入綜合所得稅，土地部分免徵所得稅。 - 新制（房地合一稅1.0/2.0）：
房地於105年1月1日以後取得，出售時採房地合一實價課稅，依持有年限適用45%、35%、20%或15%之分離課稅稅率。
2. 財政部104年令釋的救濟空間
為了避免繼承人無辜承擔新制高稅率，財政部曾頒布台財稅字第10404620870號令釋。若被繼承人於104年12月31日以前取得房地，而繼承人在105年1月1日以後才繼承取得，繼承人在出售時，得自由選擇適用舊制或新制，以保障其合理的信賴利益。
3. 連續繼承引發的適用盲區
若房地歷經多次繼承（如：祖父在62年買進 → 大姐在100年繼承 → 二姐在108年繼承 → 小弟在108年再轉繼承），最後出售的繼承人能否主張「當初祖父或大姐是在104年前取得」，進而要求適用舊制？
二、 真實法院案例解析：阿勝與家族祖產土地的課稅風波
為清楚說明法官的判決邏輯，以下將《最高行政法院 115 年度上字第 35 號判決》改編與剖析。
1. 案件事實經過
- 62年間：大姐買受取得某地號土地應有部分1/3（原初始取得日，屬舊制範圍）。
- 大姐去世後：由二姐、小弟（阿勝）及其他手足共同繼承該土地。
- 108年2月：二姐去世，二姐名下的土地應有部分由小弟（阿勝）再次繼承取得（第一次再轉繼承）。
- 108年10月：小弟（阿勝）辦理繼承登記完畢，持有該繼承而來的1/3土地。
- 110年間：阿勝與其他共有人將該土地全部出售，並向國稅局申報房地合一稅。
2. 納稅義務人與國稅局的立場對立
| 爭議點 | 納稅義務人（阿勝）的主張 | 國稅局（被認可）的認定 |
| 新舊制適用 | 土地最初是由大姐於62年買受，屬於104年前取得。連續繼承不具炒作意圖，應比照104年令釋選擇適用舊制免課土地所得稅。 | 二姐係於108年（105年後）繼承取得，阿勝再於108年繼承。直接被繼承人取得日已在105年後，必須強制適用房地合一新制。 |
| 持有期間與稅率 | 主張完全適用舊制，不應課徵房地合一稅；若課稅應以長期持有計算。 | 依所得稅法第14條之4第4項，准予合併計算大姐、二姐及阿勝的持有期間（合計逾10年），適用最低稅率15%。 |
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馬上諮詢三、 法院最終裁判見解：徹底拆解「取得日」與「持有期間」
最高行政法院最終判決上訴駁回，確認阿勝繼承自二姐的土地必須適用房地合一新制，但得合併各被繼承人之持有期間以15%稅率課稅。法院提出了兩個至關重要的法律認定原則：
原則一：「取得日」決定新舊制，僅看「直接被繼承人」
財政部104年令釋之所以允許選擇舊制，前提條件是「被繼承人於104年12月31日以前取得」。在連續繼承案件中，「被繼承人」指的是直接轉讓遺產給納稅人的前一手被繼承人（本案中的二姐），而非最初的買受人（大姐）。
因為二姐取得土地的時間點是108年2月（已在105年1月1日新制作業日之後），故二姐持有該房地時本身就已屬於新制物件。阿勝從二姐處繼承，自然無法「跨越」二姐去繼承大姐當時的舊制資格。
原則二：「持有期間合併」不等於「取得日向前追溯」
《所得稅法》第14條之4第4項特別規定，連續繼承得將「各次被繼承人之持有期間合併計算」。
法院明確強調：
- 持有期間併計：
目的是照顧非出於投機動機而繼承的國人，透過拉長持有年限來降低適用稅率（例如從短期交易的35%降至長期持有的15%）。 - 取得日不變：
併計持有期間「僅限於計算稅率」，絕對不能用來改變「取得日屬於新制」的客觀事實。納稅人不能混淆規範目的，將「稅率優惠」擴大解讀為「體制變更」。
四、 連續繼承房地合一稅計算邏輯與公式
當您遇到了再轉繼承的不動產買賣，請遵循以下三步驟評估稅負：
步驟 1：判定適用新制或舊制
確認「直接被繼承人（最後離世的被繼承人）」取得該房地的日期：
- 若直接被繼承人於 104年12月31日前 取得 → 得選擇舊制或新制。
- 若直接被繼承人於 105年1月1日後 取得 → 強制適用新制。
步驟 2：計算合併持有期間以確定稅率
若確定適用新制，計算繼承人與歷代被繼承人的持有時間總合：
總持有期間 = 現任繼承人持有期間 + 被繼承人（第二代）持有期間 + 被繼承人（第一代）持有期間
稅率對照表：
- 合計未滿 2 年：45%
- 合計超過 2 年，未滿 5 年：35%
- 合計超過 5 年，未滿 10 年：20%
- 合計超過 10 年：15%
步驟 3：計算房地合一課稅所得額
新制下繼承房地的成本計算，係以繼承時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」按消費物價指數（CPI）調整後認定，而非當初買入的實價：
課稅所得 = 成交價額 – 繼承時之房地現值（按CPI調整） – 取得及移轉費用 – 土地漲價總數額
五、 地政士教戰：連續繼承與家族資產規劃的3大節稅策略
了解法院的裁判邏輯後，持有高價值遺產或面臨家族連續繼承問題的民眾，應如何提早進行資產配置？
1. 善用「併計持有期間」申報15%最低稅率
若不幸遭遇家族成員相繼離世（連續繼承），在申報房地合一稅時，務必備齊歷代被繼承人的戶籍謄本、土地登記謄本與遺產稅完稅證明，向稅務機關主張將「所有前手被繼承人」的持有期間連續相加，切勿漏算任何一代，以確保能適用15%的最低稅率。
2. 避免短時間內連續繼承後立即出售實價房地
因為繼承取得的房地成本是以「公告現值」認定，通常遠低於市價。若繼承後短時間內出售，會產生極高的帳面交易所得。若又無法適用舊制，稅負將相當沈重。建議繼承人可考慮先進行長期出租，或利用自住換屋重購退稅優惠，以降低稅務衝擊。
3. 預先進行資產傳承架構規劃
對於擁有高資產的長輩，若不動產是在104年前取得（舊制），應審慎規劃傳承路徑。過多層次的繼承轉手，容易讓原本優質的「舊制房地」在經歷第二次繼承後徹底變成「新制房地」。透過遺囑信託、贈與搭配壽險保單規劃，能更有效預防連續繼承帶來的稅務風險。
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馬上諮詢重點整理
Q1：什麼是「連續繼承（再轉繼承）」？出售這類房地會被課房地合一稅嗎？
A：連續繼承是指房地在短時間內經歷兩次以上的繼承（例如：大姐去世由二姐繼承，二姐隨後去世再由小弟繼承）。只要最後一次繼承取得或出售的時間點落在105年（2016年）1月1日以後，出售時即屬於房地合一稅的課稅範疇，需依規定申報交易所得。
Q2：連續繼承可不可以選擇適用舊制（併入綜合所得稅計算計價）？
A：不行。依據法院判例與財政部解釋，能否適用舊制取決於「直接被繼承人」的取得時間。如果直接被繼承人是在105年1月1日以後才繼承取得該房地，後續再轉繼承的繼承人就只能適用房地合一新制，無法主張比照財政部104年令釋選擇舊制。
Q3：連續繼承適用新制，持有期間該怎麼計算？
A：依據所得稅法第14條之4第4項規定，連續繼承可以「合併計算」各次被繼承人的持有期間。例如：大姐持有40年、二姐持有8個月、小弟持有2年，小弟出售時可合併計算為42年多，直接適用超過10年以上的最低15%稅率。
Q4：持有期間合併計算後，會不會自動讓取得日「退回」到最初買受日而變成舊制？
A：不會。法律規定的「持有期間合併計算」僅用於決定「適用稅率（如45%、35%、20%、15%）」，並不會改變「取得日」的事實。取得日仍以最近一次繼承發生時為準，因此新舊制的劃分不會因為持有期間併計而改變。
